20171215-广发证券-住房制度系列深度报告之_新加坡篇—_居者有其屋_的践行之路_26页_1mb

新加坡住房制度总结

核心内容

新加坡的住房制度以“居者有其屋”为核心理念，通过政府主导的组屋制度和市场化的私人住宅市场，构建了“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化供应体系。截至2016年，新加坡住房自有率高达 90.9%，其中 82% 的居民居住在政府提供的组屋中。

主要观点

1. 阶梯化供应体系
   新加坡的住房供应体系满足了不同收入群体和不同国籍居民的住房需求。组屋主要面向本国公民和永久居民，而外国人仅能在私人住宅市场购房。组屋类型包括1居室至5居室，以及针对老年人的乐龄公寓、执行公寓（EC）和私人组屋（DBSS）。

2. 土地制度与公积金制度的支持
   新加坡的组屋制度初期通过土地征用法以低成本获取土地，为组屋建设提供了坚实基础。同时，强制储蓄的中央公积金制度不仅为组屋建设提供资金支持，还为购房者提供首付和房贷的补贴，降低了购房门槛。

3. 政府强调控性
   政府作为组屋的唯一供给和定价主体，通过“先预定后建设”的购买模式，确保供给与需求相匹配。同时，政府通过调节公积金纳费率间接控制组屋建设资金来源，从而调控建设量和价格。

4. 抑制投机与保障刚需
   组屋的申购、分配、持有、转售、转租等环节均以“保障刚需、抑制投机”为核心。通过税收政策、转售时间限制、转售对象限制等方式，政府有效控制了组屋市场的投机行为。

关键信息

• 住房存量结构：2016年，新加坡总住房存量为126.4万套，其中组屋占比 80%，私人住宅占比 19.7%。
• 土地征用制度：1966-1973年，政府以 20% 的市价征用土地，为组屋建设提供了低成本资源。2007年后，土地征用以市价为主要依据。
• 公积金制度：中央公积金制度覆盖了 67% 的新加坡人口，其中 35岁以下 的雇员纳费率约为 37%，55岁以上为 12.5%。公积金资金主要用于组屋购置、退休金积累和医疗保障。
• 组屋定价与市场对比：2016年组屋均价为 424新元/平方英尺，约为私人住宅均价的 1/3。组屋价格波动性远低于私人住宅。
• 购房补贴与贷款支持：政府提供购房补贴，最高可达购房成本的 90%，并设立低首付（10%）和低利率（2.6%）的HDB贷款方式，降低购房门槛。
• 转售与出租限制：组屋需持有至少 5年 后才能转售，持有 3-5年 后可出租。政府还通过印花税、升级费用和转售抽润费等方式抑制投机。
• 税收政策：自住房屋税率较低（0%-16%），而非自住房屋税率较高（10%-20%），以促进自住需求，抑制投资行为。

制度设计要点

• 申购与分配：组屋申购对象覆盖广泛，但对身份、收入和产权有严格限制，优先保障中低收入群体和特殊家庭（如育儿家庭、老年人家庭）的需求。
• 持有与售后管理：政府提供改善翻新计划，提升组屋价值；通过税收政策和转售限制，确保组屋的自住属性。
• 转售与转租：政府设定转售和转租的限制条件，包括持有时间、种族比例、印花税等，以抑制投机行为。

风险提示

• 长效机制推进不及预期：政策执行和制度完善存在不确定性。
• 法律政策变化：可能影响住房制度的稳定性和可持续性。

相关研究与数据

• 住房收入比：2-5居室组屋售价约为对应家庭年收入中位数的 3-5倍。
• 公积金资金规模：截至2016年中期，中央公积金规模达 3289亿新元，占GDP的 80.2%。
• 转售抽润费：针对第二套组屋的转售，政府征收一定费用以减少对二次购房者的补贴力度。

总结

新加坡通过政府主导的组屋制度，结合土地征用和公积金制度，成功实现了住房市场的阶梯化供应和价格调控，保障了中低收入群体的住房需求，同时通过严格的转售和出租限制，有效抑制了投机行为。该制度的稳定性与可持续性依赖于政策执行和法律保障，需关注相关风险。