房地产行业月报：下半年楼市依然维稳，融资收紧加速行业集中-20190810-中泰证券-31页_3mb

房地产行业月报总结

核心内容

2019年7月，中国房地产行业整体呈现“维稳”态势，融资政策进一步收紧，推动行业集中度提升。重点房企销售数据环比下降，但部分城市仍出现结构性回暖，尤其是二三线城市。同时，政策调控持续加强，多地出台限购、限售及限价措施，以抑制投机行为，稳定市场预期。此外，房地产信托业务受到严格监管，土地市场有所降温，但部分城市土地出让收入仍创历史新高。

主要观点

• 行业整体维稳：楼市整体保持稳定，融资收紧加速行业集中，政策调控持续加码。
• 重点房企销售承压：7月重点房企签约销售额环比普遍下降，但部分房企如保利地产、中海地产表现优于其他企业。
• 市场分化明显：一二线城市新房销售环比有所回落，而三四线城市新房销售小幅反弹，但整体仍呈负增长趋势。
• 二手房市场活跃：二手房成交面积环比大幅增长，尤其是三线城市表现突出，但同比增速呈分化态势。
• 政策调控强化：多地出台限购、限售政策，如苏州、洛阳等地，同时北京、深圳等地加强租赁市场规范管理，推动住房租赁市场健康发展。
• 融资环境趋紧：房企融资成本上升，境外融资规模创近三年新高，部分房企融资计划涉及金额高达170亿美元。
• 土地市场变化：全国40大中城市土地成交面积环比下降，但成交均价上涨，一线城市土地溢价率有所回升。

关键信息

重点公司签约销售状况

• 万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团7月签约销售额环比分别下降27.25%、32.46%、18.68%、22.58%、46.94%。
• 保利地产同比增长80.0%，为19年7月重点公司中增长幅度最大。
• 碧桂园、万科、恒大等房企上半年销售目标完成率均在50%以上，但整体销售增速放缓。

一手房市场

• 全国40大中城市一手房成交面积2345.36万平方米，环比下降1.70%，同比上涨4.76%。
• 一线城市一手房成交面积环比下降9.29%，同比上涨9.27%；二线城市环比下降1.10%，同比上涨21.58%；三线城市环比上涨0.69%，同比下跌18.13%。
• 部分城市如南京、东莞、广州、佛山等一手房成交数据波动较大，部分城市成交面积环比增长显著。

二手房市场

• 全国14大中城市二手房成交面积644.46万平方米，环比增长15.95%，同比增长17.97%。
• 一线城市二手房成交面积环比增长12.23%，同比微降8.41%；二线城市环比增长5.91%，同比上涨30.29%；三线城市环比增长94.98%，同比上涨37.10%。
• 深圳、苏州等城市出台严格的限售政策，抑制房价过快上涨。

库存情况

• 14大中城市住宅可售面积合计5163.91万平方米，环比下降2.77%，去化周期7.11个月。
• 一线城市去化周期9.29个月，二线城市5.18个月，三线城市7.14个月。

土地市场

• 全国40大中城市土地供应规划建筑面积9635.6万平方米，环比下降11.6%，同比减少16.6%。
• 土地成交规划建筑面积9789.9万平方米，环比下降1.9%，同比微增1.5%。
• 土地成交均价环比上升1.9%，溢价率11.38%，一线城市溢价率4.09%，二线城市12.77%，三线城市11.88%。
• 一线城市土地成交规划建筑面积环比下降13.1%，但成交均价上升。

政策动态

• 房地产调控：多地出台限购、限售政策，如苏州、洛阳、开封等，抑制投机行为。
• 租赁市场：北京、深圳、广州等地加强租赁市场管理，推动租赁市场规范化发展。
• 融资政策：国家发改委规定房企发债只能用于偿还一年内到期的债务，银保监会加强信托业务监管。
• 公积金政策：多地调整公积金缴存基数、缴存比例，如长沙降低最低缴存比例至5%，北京调整缴存基数上限。

其他市场动态

• 租金市场：全国租金收益率下降，一线城市租金涨幅放缓，但部分城市如深圳、苏州租金上涨较快。
• 房企融资：房企融资总额持续走高，特别是境外融资，上半年累计超过3000亿元。
• 房地产贷款：全国房地产贷款增速回落，一线城市贷款余额增长放缓。
• 土地政策：多地出台土地管理政策，如杭州首次设置“限房价、限精装”条款，珠海调整二手房个税征收方式。

总结

2019年7月，中国房地产市场在政策调控和融资收紧的背景下，整体保持稳定，但部分城市出现销售放缓、租金下降等趋势。重点房企销售数据环比下滑，但部分企业表现优于行业平均水平。政策方面，各地继续加强房地产调控，推动市场平稳发展，同时加强租赁市场管理，促进住房租赁市场的规范化和健康发展。融资环境趋紧，房企融资成本上升，尤其是境外融资规模创历史新高。土地市场呈现分化趋势，部分城市土地成交均价上涨，但整体成交面积环比下降，反映出市场对房地产投资的谨慎态度。