20240528-国联证券-房地产_政策持续加码_市场有望回暖_2页_321kb

房地产行业政策优化分析报告摘要

2024年5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，推出九项政策措施，旨在调节住房限购、信贷政策并优化“以旧换新”机制，助力房地产市场恢复。

一、政策主要内容

1. 限购调整

   • 降低非沪籍购房社保或个税缴纳年限，从5年调整至3年；
   • 针对特定人才购房门槛进一步降低，如自贸区临港新片区人才购房需1年社保，新城及重点区域人才购房需2年；
   • 扩大单身人士购房选择范围，允许在外环内购买二手房；
   • 优化离异家庭购房政策，不再以离异前家庭住房套数计算现购房套数；赠与住房不再计入赠与人住房套数；
   • 允许企业购买符合条件的二手住房不计入企业自身购房套数限制；
   • 二孩及以上家庭可在现有限购基础上额外购买一套住房。

2. 限贷调整

   • 首套房首付比例最低降至20%，市区二套房首付不低于35%，部分区域二套房首付降至30%；
   • 调低首套及二套房商业贷款利率下限，差异显著低于调整前水平；
   • 提升住房公积金贷款额度，首套单人最高可达80万元。

3. “以旧换新”

   • 针对外环内2000年前建成的唯一中小户型住房，提供买卖差价补贴及搬家、租房等配套支持，金额为2-3万元。

二、短期影响预判

• 刚需市场回升：户籍政策放宽叠加政策窗口期效应，或刺激短期内居民购房需求释放。
• 改善型需求释放潜力：利率与首付比进一步降低，为改善住房面积或置换升级型购房者提供利差空间。
• 二手房市场活跃度提升：新政促进交易，二手房平台保持高度关注。

三、投资建议

建议关注土储优质、资金充裕的国有企业和具备产品结构优化能力的民营企业。上市平台方面，建议重点跟踪具备全国性或区域性龙头地位的房企，以及持有大量二手房库存的企业。风险在于政策效果不及预期，以及房企流动性压力持续加剧的可能。