20240611-东吴证券-固收深度报告_5·17新政后_回溯地产债3年浮沉变动几何_（宏观行业篇）_23页_859kb

自2022年初至2024年，中国房地产政策经历四个阶段：收紧、稍微放松、放松加码、全面放松。政策调整主要围绕缓解市场下行压力、差异化调控及优化供需结构，例如2024年5月推出的限购放松、首付下调及贷款利率支持政策，目标为提升购房需求并确保资金链稳定。

房地产央国企（如住建部及金融监管机构支持融资和参与保障性住房建设）由于政策与中国战略（如保交楼、城市更新）紧密配合，获益显著，债券收益率相对平稳，信用利差较小。央企国企凭借融资优势和项目响应能力，稳步占据地产债市场主导地位，存量债务规模庞大。而地产民企尽管部分企业（如大浪淘沙）在政策支持下（如2500亿元民企债券融资）始恢复，但仍因债务负担沉重、杠杆过高，信用风险较大，债券利率高企。

债券表现上，央国企与民企分化。央国企和高评级企业债券收益率平缓，信用利差震荡较小；民企信用利差大幅走阔，违约风险升高。因此，短期应关注央企、龙头民企债券但评级谨慎下沉，通过拉长久期“左侧布局”，预期下半年政策可能产生资本利得。