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市场前瞻总结：7月二手房挤压系数分析

核心内容

2024年7月，全国46个重点城市二手房挤压系数平均为0.54，较6月上升0.02（约4个百分点）。受挤压强度较大的城市增至10个，其中三线城市受挤压最为明显，挤压系数平均为0.70，较上月提升0.03，为高强度挤压。

主要观点

1. 二手房挤压强度城市分布

• 一线城市：平均挤压系数为0.46，较上月提升0.06，整体处于中等强度挤压范围。北京挤压系数最低，为0.36。
• 二线城市：平均挤压系数为0.53，较上月提升0.02。南通、惠州、徐州、重庆、宁波等5个城市挤压系数超过0.6，其中南通最高，达0.76。
• 三线城市：平均挤压系数为0.70，较上月提升0.03，为高强度挤压。洛阳、宜昌、秦皇岛、咸阳、海口等城市挤压系数超过0.7，其中洛阳最高，达0.80。

2. 挤压强度变化趋势

• 31个城市（约占67%）挤压系数较6月上升，3个城市基本持平，11个城市略有下降。
• 挤压变强最显著的是海口（+0.13）和上海（+0.13），变弱最明显的是南通（-0.07）。
• 两类城市需特别关注：
  • 挤压强度扩大在0.05以上：海口、上海、杭州、惠州、深圳、佛山、广州、成都、武汉。
  • 持续上升的城市：惠州、成都、合肥、宜昌、洛阳、无锡、长沙、珠海、天津、兰州、南昌等。

3. 挤压强度上升原因

• 购房者偏好变化：二手房所见即所得，交付风险较低，相对新房更具吸引力。受房企暴雷和烂尾楼事件影响，购房者更倾向于选择二手房。
• 政策双重效应：
  • 优化购房条件（如降低首付、放宽限购）吸引潜在购房者入市。
  • “以旧换新”政策刺激二手房供应，同时激发购房需求。
• 新房供应下降：7月，46城中有近半数城市新房新增供应量下降，导致二手房成为新房的替代，增强对新房的挤压。

关键信息

• 定义：二手房挤压系数 = 二手房客户重叠率 / 新房客户重叠率，值越大表示挤压越强。
• 数据来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库。
• 图表说明：
  • 2023.01～2024.07全国新房、二手房找房热度指数。
  • 上海新房、二手房成交套数。
  • 7月重点城市新房新增供应及环比变化。

结论

2024年7月，二手房市场持续活跃，对新房市场的挤压增强。三线城市受挤压最强，而一线城市的挤压强度也有所提升。政策利好、购房者偏好转变及新房供应下降是导致挤压系数上升的主要因素，表明二手房在当前市场环境下正发挥越来越重要的作用。