20241030-中国银行-宏观观察2024年第49期（总第560期）_新形势下房市重构与融资模式创新＊_12页_739kb

总结

中国房地产行业正面临转型升级的迫切需求，以应对旧发展模式的弊端和风险。新模式构建旨在重构行业发展的底层逻辑，并对金融提出新的要求。其核心方向包括：

一、模式重构重点与目标

1. 业务重心：从解决“住房短缺”转向“结构优化”，满足改善性需求（如住房更新、养老住宅）、新市民住房需求，并优化区域供给。
2. 住房供给：推行“租购并举”，加快保障性住房建设，促进“租购同权”，完善租赁市场监管。
3. 土地制度：实施“人地挂钩”，增加热点城市住宅用地供应，缓解土地供需错配。
4. 房企运营：从“高负债、高杠杆、高周转”转向“持有+服务”，发展代建、租赁、轻资产等新业务。

二、政策支持方向

近期央行政策包括降低存量房贷利率、下调二套房首付比例、加大保障性住房再贷款支持等，助力降低购房负担、激发市场活力。未来金融需聚焦城市更新、养老地产、新市民住房等领域，加大对这些领域的信贷支持力度。

三、对金融领域的新要求

1. 融资创新：探索REITs（房地产信托投资基金）等工具，盘活存量资产，促进轻资产转型。
   • 挑战：税收负担重、监管体系不完善。
   • 建议：完善税收政策、简化REITs设立流程、调整基金结构。
2. 租赁住房金融：针对租赁住房的公益性特点，设计差异化融资模式，包括降低租赁企业融资成本，引入政策性住房金融工具。
3. 城市更新金融：开发周期长、盈利低，需设计长期、稳定资金支持，优化金融运作模式。

四、政策建议

1. 激发需求：推动政策放松限购、降低购房门槛、优化预售资金监管。
2. 保障性住房金融：通过公积金改革、设立政策性金融机构、优化商业银行支持政策，提高资金效率。
3. REITs发展：完善税收、监管和法律政策，鼓励专业机构设立REITs子公司。
4. 长效机制建设：稳步推进房地产税，提升调控政策稳定性，并防止金融过度参与。

强化供给端与需求端协同，为房地产行业平稳转型提供资金支撑。