2024-10-29-中国银行-宏观观察2024年第49期（总第560期）_新形势下房市重构与融资模式创新＊_12页_739kb

中银研究产品系列总结

核心内容

中银研究产品系列涵盖多个经济金融领域，其中《经济金融展望季报》、《中银调研》、《宏观观察》、《银行业观察》、《国际金融评论》以及《国别/地区观察》是主要组成部分。这些产品由中国银行研究院发布，旨在为政策制定者、金融机构及市场参与者提供深度分析和前瞻性建议。

新形势下房市重构与融资模式创新

房地产行业在我国经济中占据重要位置，其发展模式的转型不仅是破解当前发展困境的内在需求，也是推动中国经济向创新驱动转型的关键举措。党的二十届三中全会再次强调“加快构建房地产发展新模式”，并指出新模式将重构房地产行业的底层逻辑，对金融体系提出新要求。

主要观点

• 业务重心重构：从“住房短缺”向“结构优化”转型，住房自有率全球领先，但劳动年龄人口减少将导致购房需求见顶。改善性需求及新市民住房需求仍具潜力。
• 住房供给重构：由“以售为主”向“租购并举”转型，租赁住房市场发展迅速，预计到2027年规模将达2.8万亿元，2035年可能突破5万亿元。
• 土地制度重构：由“人地分离”向“人地挂钩”转型，解决人口流动与土地供需错配问题，合理增加热点城市居住用地供给。
• 房企运营模式重构：由“三高”模式（高负债、高杠杆、高周转）向“持有+服务”模式转型，发展代建、租赁、轻资产经营、产业地产等新方向。

关键信息

• 我国人均住房面积已达41.76平方米，住房自有率约为73.8%。
• 劳动年龄人口比例将从2022年的62%下降至2050年的52.5%。
• 租房人口接近2.6亿，租赁住房市场前景广阔。
• 房地产企业杠杆率高于其他工业企业，需推动其融资模式转型。

新发展模式对房地产融资模式提出新要求

当前我国房地产融资模式以“房地产贷款+公积金制度”为主，但存在融资渠道单一、风险集中、政策性金融滞后等问题。新模式下，金融支持需更加精准和多元化，特别是在城市更新、养老地产、租赁住房等领域。

主要观点

• 城市更新项目：融资周期长、回报低，需设计差异化金融服务，如股权融资、债券融资和资产证券化。
• 养老地产与新市民住房：老龄化趋势推动养老地产发展，预计到2027年市场规模达4.2万亿元；需优化新市民购房信贷政策。
• 租赁住房金融支持：租赁住房具有社会性和公益性，需建立专门的金融支持体系，包括公积金政策优化、设立政策性金融机构、优化商业银行支持政策等。
• 房地产金融创新工具：如REITs、住房抵押贷款证券化等，有助于盘活存量资产、分散风险，但受限于税收政策、监管制度及法律框架。

关键信息

• 房地产不良资产已成为银行业敞口最大、不良率最高的行业。
• 房地产企业资金来源中，银行贷款占比约30%。
• 我国REITs发展受限于税收、监管及法律问题，需推动政策改革。

加快房地产金融转型的建议

（一）激发需求，助力行业平稳转型

• 推动存量房贷利率下行，降低居民还贷压力。
• 满足房企合理融资需求，支持保障性住房建设。
• 全面取消限购政策，缩短或取消非本地户籍购房社保年限。
• 审慎推出房地产税，避免市场冲击。

（二）构建可持续保障性住房金融体系

• 完善公积金制度，扩大使用范围，实行低利率政策。
• 设立政策性金融机构，提供信用增级和流动性支持。
• 优化商业银行支持政策，如财政贴息和降低风险权重。

（三）提高城市更新项目吸引力

• 鼓励房企参与城市更新，优化拿地方式和成本。
• 加大金融支持力度，探索不同阶段的融资工具，如股权融资、债券融资和资产证券化。

（四）创新REITs工具，推动投融资模式转型

• 探索扩大商业不动产范围，提高REITs发行门槛。
• 完善税收激励政策，降低发行者成本，提高投资者积极性。
• 推动《基金法》修订，简化REITs产品结构。
• 鼓励设立专门从事REITs业务的子公司，提升专业运作能力。

（五）构建房地产风险长效机制

• 坚持“房住不炒”定位，防止房地产过度金融化。
• 加强房地产监管，规范市场发展。
• 提高调控政策的稳定性和可预测性，避免经济周期波动。
• 渐进推出房地产税，确保其公平、合理、高效征收。

总结

房地产发展模式的重构将深刻影响金融体系，推动融资模式向多元化、创新化发展。未来，需从激发需求、优化供给、改革土地制度、推动房企转型、创新金融工具等方面着手，构建更加稳健、可持续的房地产金融支持体系。