2024-10-30-中国银行-宏观观察2024年第49期（总第560期）_新形势下房市重构与融资模式创新-241030-去水印_12页_4mb

中银研究产品系列总结

核心内容

中银研究产品系列涵盖多个房地产相关领域，重点分析了房地产市场重构与融资模式创新的背景、逻辑及未来发展方向。报告指出，房地产发展新模式是推动我国经济向创新驱动转型的重要举措，涉及业务重心、住房供给、土地制度及房企运营模式等多个层面的重构。

主要观点

• 房地产发展新模式的必要性：房地产旧模式已难以持续，存在高杠杆、高风险等问题，亟需构建以结构优化、租购并举、人地挂钩、持有+服务为特征的新模式。
• 政策支持与金融创新：央行近期出台多项政策，如降低存量房贷利率、下调二套房首付比例、加大保障性住房再贷款支持，有助于降低居民负担、激发购房需求。未来，金融体系需围绕城市更新、租赁住房等重点领域，创新融资工具与服务模式。
• 房地产融资模式需重构：当前以“房地产贷款+公积金制度”为主的融资模式存在局限性，需推动信贷、资产证券化等工具的创新应用，提高金融支持的效率与可持续性。

关键信息

一、房地产模式重构：逻辑与方向

1. 业务重心重构：从“住房短缺”向“结构优化”转型，改善性需求及新市民住房需求仍具潜力。
2. 住房供给重构：推动租购并举，增加租赁住房供应，剥离公共服务资源，实现“租购同权”。
3. 土地制度重构：实行人地挂钩政策，合理增加热点城市居住用地供给，优化土地配置。
4. 房企运营模式重构：从“三高”模式向“持有+服务”转型，发展代建、租赁、轻资产经营等新方向。

二、新发展模式对房地产融资模式提出新要求

1. 支持城市更新：城市更新项目开发周期长、回报低，需设计差异化金融服务，如股权融资、债券融资及资产证券化。
2. 支持养老地产与新市民住房：老龄化趋势推动养老地产发展，新市民群体购房需求需得到信贷支持。
3. 形成租赁住房金融新模式：租赁住房具有社会性、公益性，需优化公积金制度、设立政策性金融机构及优化商业银行支持政策。
4. 重视房地产金融创新工具：REITs、住房抵押贷款证券化等工具有助于盘活存量资产、分散风险，但受限于税收、监管及法律问题。

三、加快房地产金融转型的建议

1. 激发房地产需求：推动存量房贷利率下行，全面取消限购政策，审慎推出房地产税。
2. 构建可持续保障性住房金融体系：完善公积金管理，设立政策性金融机构，优化商业银行支持政策。
3. 提高城市更新项目吸引力：优化土地、税收等政策，简化流程，鼓励房企参与全产业链开发。
4. 创新REITs工具：扩大商业不动产范围，优化税收政策，修改相关法律，设立专门子公司。
5. 构建房地产风险长效机制：坚持“房住不炒”定位，加强监管，增强政策稳定性，稳步推进房地产税。

总结

房地产发展新模式是适应我国经济结构转型与人口变化的必然选择，其核心在于从开发导向转向运营导向，从单一融资模式转向多元化支持体系。金融体系需加快创新，支持城市更新、租赁住房及养老地产等新领域发展，同时优化政策环境，推动REITs等工具发展，构建房地产风险防控长效机制，助力行业平稳转型。