【中国银行】宏观观察2024年第49期（总第560期）：新形势下房市重构与融资模式创新--去水印_12页_4mb

中银研究产品系列总结

核心内容

中银研究产品系列聚焦房地产市场重构与融资模式创新，分析了当前房地产行业面临的新挑战与新机遇，并提出了金融支持房地产发展的新路径和政策建议。核心内容涵盖房地产模式重构、融资模式新要求、金融转型建议等方面。

主要观点

1. 房地产模式重构：逻辑与方向

• 从“住房短缺”向“结构优化”转型：我国住房问题已由短缺转向供需基本平衡，未来需关注改善性需求和新市民住房需求。
• 住房供给从“以售为主”向“租购并举”转型：推动租赁住房发展，实现“租购同权”，满足多层次住房需求。
• 土地制度从“人地分离”向“人地挂钩”转型：根据人口流入情况调整土地供应，优化土地资源配置。
• 房企运营模式从“三高”向“持有+服务”转型：降低企业杠杆率，推动轻资产运营和多元化服务。

2. 新发展模式对房地产融资模式的新要求

• 房地产融资模式以“房地产贷款+公积金”为主，但存在局限性：融资渠道单一，风险集中，政策性住房金融发展滞后。
• 城市更新融资需求突出：项目周期长、回报低，需设计差异化的金融支持方案。
• 养老地产与新市民住房融资需求上升：老龄化加剧，养老地产市场潜力大，新市民购房需求需政策支持。
• 租赁住房金融支持需创新：租赁住房具有社会性和公益性，需金融机构在信贷、资产证券化等方面提供更多支持。

3. 房地产金融转型建议

• 激发房地产需求，助力平稳转型：通过降低存量房贷利率、取消限购政策等方式稳定市场预期。
• 构建可持续保障性住房金融体系：完善公积金制度，设立政策性金融机构，优化商业银行支持政策。
• 提高城市更新项目吸引力：优化土地、税收等政策，支持房企参与城市更新全产业链开发。
• 创新REITs工具，促进投融资转型：扩大商业不动产范围，优化税收政策，完善法律框架，鼓励专业机构设立REITs子公司。
• 构建房地产风险长效机制：坚持“房住不炒”定位，加强监管，增强调控政策的稳定性与可预测性，稳步推进房地产税。

关键信息

• 房地产发展新模式：是破解当前发展困境、推动经济向创新驱动转型的重要路径。
• 政策支持：央行近期出台多项政策，如降低存量房贷利率、下调二套房首付比例、加大保障性住房再贷款支持。
• 人口结构变化：劳动年龄人口减少、老龄化加剧、新市民数量增加，将深刻影响住房需求结构。
• REITs发展障碍：税收政策、监管体制、法律制度等方面存在制约，需进一步优化。
• 房地产企业转型方向：代建、租赁、轻资产经营、产业地产服务等将成为新发展方向。

未来重点方向

• 城市更新：推动老旧小区、城中村、低效用地等改造，提升城市品质。
• 租赁住房：发展多元化租赁住房供给体系，促进“租购同权”。
• 养老地产：应对老龄化趋势，推动养老地产与旅游地产发展。
• REITs工具：探索REITs在房地产金融中的广泛应用，提高资产流动性。
• 政策协调：加强房地产调控与其他政策的协同，增强政策的稳定性与可预见性。

结论

房地产行业正处于从旧模式向新模式转型的关键阶段，金融支持需更加精准和创新。通过优化融资结构、推动租购并举、完善土地制度、加强政策协调等措施，有助于实现房地产行业的可持续发展，同时降低金融风险，促进经济高质量发展。