20160525-招商证券香港-雅居乐集团-03383.HK-Key_takeaways_from_our_site_visits_14页_1mb
报告摘要
Agile Property (3383 HK) 详细总结
核心内容概述
Agile Property 是一家在香港上市的房地产开发商，其业务主要集中在惠州、河源等城市。该报告分析了 Agile 的市场表现、财务状况、项目进展及估值情况，并对其未来发展前景进行了展望。
主要观点
- 市场表现：Agile 在 2016 年上半年实现了显著的销售增长，预计全年合约销售将超过 410 亿元人民币。惠州和河源等项目的销售增长受益于深圳投资需求的溢出效应。
- 价格走势：惠州和河源的房价相比 2015 年末分别上涨了 20-30% 和 10%，预计未来价格仍有一定上涨空间。
- 投资需求：尽管对投资需求的可持续性持怀疑态度，但近期深圳的市场降温可能推动 Tier-3 城市的投资需求，包括惠州。
- 财务状况：Agile 的核心净利润预计在 2016 年增长 12%，毛利率预计从 25.1% 提升至 27.0% 或 28.2%。公司资产负债率有所下降，财务结构有所改善。
- 估值分析：Agile 当前估值为 NAV 的 67% 折扣，远低于其 7 年均值及行业平均，被认为具有吸引力。
关键信息
项目分析
-
Agile Egret Lake Huizhou (惠州雅居乐白鹭湖)
- 位置：惠阳区，100% 拥有
- 剩余 GFA：90 万平米（总 GFA：200 万平米）
- 财务：约 27 亿元人民币（占总 NAV 的 4.4%），当前 ASP 为 7,500 元/平米（高层）和 20,000 元/平米（别墅），平均 ASP 为 8,700 元/平米
- 土地成本：约 330 元/平米
- 合约销售：2015 年为 11 亿元人民币，预计 2016 年为 90 亿元人民币
-
Agile Garden Huiyang (惠阳雅居乐花园)
- 位置：惠阳区，100% 拥有
- 剩余 GFA：240 万平米（总 GFA：260 万平米）
- 财务：约 11 亿元人民币（占总 NAV 的 1.8%），当前 ASP 为 10,000 元/平米（2016 年初为 5,100 元/平米）
- 土地成本：约 220 元/平米
- 合约销售：2015 年为 10 亿元人民币，预计 2016 年为 12 亿元人民币
-
Agile Garden Heyuan (河源雅居乐花园)
- 位置：源城区，100% 拥有
- 剩余 GFA：120 万平米（总 GFA：270 万平米）
- 财务：约 95 亿元人民币（占总 NAV 的 1.5%），当前 ASP 为 4,900 元/平米
- 土地成本：约 270 元/平米
- 合约销售：2015 年为 13 亿元人民币，预计 2016 年为 13 亿元人民币
市场分析
- 惠州房地产市场：2015 年惠州房地产销售增长 89% 至 430 亿元人民币，主要受益于深圳投资者的需求。尽管增长速度略低于深圳，但仍优于 Tier-3 城市的 20% 增长。
- 库存周转：截至 2016 年 4 月底，惠州房地产库存周转周期为 5 个月，低于 35 个主要城市的平均水平（11 个月）和 Tier-3 城市（16-18 个月）。
- 价格走势：2016 年上半年，惠州房价同比上涨超过 20%，主要由于投资需求增加和短期供应不足。
财务预测
| 项目 | 2014 | 2015 | 2016E | 2017E | 2018E |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 (RMB 亿元) | 383.18 | 430.04 | 384.03 | 388.94 | 381.01 |
| 收入增长率 (%) | 8% | 12% | -11% | 1% | -2% |
| 核心净利润 (RMB 亿元) | 39.29 | 24.29 | 27.25 | 31.14 | 33.69 |
| 核心净利润增长率 (%) | 2% | -38% | 12% | 14% | 8% |
| 核心每股收益 (HK$) | 1.40 | 0.75 | 0.81 | 0.92 | 1.00 |
| 负债率 (%) | 96.6% | 83.7% | 84.6% | 76.2% | 61.6% |
| 市盈率 (x) | 2.7x | 5.0x | 4.6x | 4.0x | 3.7x |
| 市净率 (x) | 0.3x | 0.4x | 0.4x | 0.3x | 0.3x |
| 股息收益率 (%) | 10.6% | 10.6% | 4.6% | 5.3% | 5.7% |
估值分析
- Agile 当前估值为 NAV 的 67% 折扣，远低于行业平均的 53% 折扣，接近 1 个标准差。
- 预计 2016 年目标股价为 HK$4.6，较当前价格有 23% 的上涨空间。
- 估值基于 1 年期的 NAV（HK$11.4/股）的 57% 折扣，相当于 0.5 个标准差。
行业比较
| 公司 | 股价 (HK$) | 市值 (百万美元) | 3 个月平均周转 (百万美元) | NAV (HK$) | 折扣 (%) | FY15 市盈率 (x) | FY16E 市盈率 (x) | FY15 股息收益率 (%) | FY16E 股息收益率 (%) | FY15 市净率 (x) | FY16E 市净率 (x) | FY15 负债率 (%) | FY16E 负债率 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 中国海外 | 22.50 | 28,561 | 73.5 | 31.3 | 28.1 | 15.4 | 9.7 | 4.8 | 5.1 | 64.6 | 65.0 | 64.6 | 65.0 |
| 华润置地 | 17.72 | 15,811 | 31.2 | 30.6 | 42.1 | 8.6 | 7.5 | 3.2 | 2.7 | 1.2 | 1.0 | 24.1 | 26.3 |
| 雅居乐 | 3.73 | 1,881 | 3.2 | 11.4 | 67.3 | 5.0 | 4.6 | 10.6 | 4.6 | 0.4 | 0.4 | 83.7 | 84.6 |
| 其他公司 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
项目销售预测（2016 年）
| 项目 | 城市 | 投资比例 | 销售总额 (RMB 亿元) | 占比 (%) | ASP (RMB 元/平米) |
|---|---|---|---|---|---|
| 海南清水湾项目 A | 海南 | 70% | 75 | 18.3% | 15,000 |
| 南京 Territory | 南京 | 100% | 32.2 | 7.9% | 23,000 |
| 中山 Agile Cambridgeshire | 中山 | 100% | 27 | 6.6% | 9,000 |
| 中山 Metro Agile | 中山 | 100% | 22.5 | 5.5% | 7,500 |
| 广州 Agile Mountain | 广州 | 100% | 19.8 | 4.8% | 22,000 |
| 广州 Agile Cambridgeshire | 广州 | 100% | 15.05 | 3.7% | 21,500 |
| 中山新 Legend | 中山 | 100% | 12 | 2.9% | 10,000 |
| 河源 Agile Garden | 河源 | 100% | 11.88 | 2.9% | 6,600 |
| 其他项目 | - | - | 120.6 | 29% | - |
项目销售趋势
- 合约销售：预计 2016 年全年合约销售为 410 亿元人民币，较 2015 年增长 32%。
- 核心利润：预计 2016 年核心利润为 27.25 亿元人民币，较 2015 年增长 12%。
- 毛利率：预计 2016 年毛利率为 27.0% 或 28.2%，较 2015 年的 25.1% 有所提升。
财务摘要
- 资产负债表：截至 2016 年，Agile 的总资产为 1233.84 亿元人民币，总负债为 842.1 亿元人民币。
- 现金流：预计 2016 年经营现金流为 98.29 亿元人民币，投资现金流为 -100.66 亿元人民币，融资现金流为 24.93 亿元人民币。
估值建议
- 目标价：维持“买入”评级，目标价为 HK$4.6。
- 潜在涨幅：较当前价格有 23% 的潜在涨幅。
结论
Agile Property 在 2016 年表现出强劲的销售增长和价格提升，主要得益于深圳投资需求的溢出效应。尽管对投资需求的可持续性持保留意见，但公司财务状况有所改善，估值具有吸引力，因此维持“买入”评级。
展开完整摘要
试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载
