固定收益专题报告：预售资金监管有何规定？-20220123-中泰证券-15页_952kb

商品房预售资金监管政策总结

核心内容

商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为，而商品房现售则要求房屋建设完工。预售制度自1956年起源于香港，后在1983年深圳和1986年上海开始试点，1994年国家通过《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》构建了预售制度的基本监管框架。

主要观点

• 预售条件：取得“四证”（土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证）且投入资金达到工程总投资的25%以上。
• 预售资金监管原则：包括政府指导、银行监管、多方监督、专款专用、保障建设、节点控制等。
• 监管方式：各地区基本施行“一城一策”，出台“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，并按“重点监管资金+一般监管资金”进行管理。
• 监管范围：预售资金通常包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等，但不同地区对监管范围有不同规定。
• 重点监管额度：各地采用不同的确定方式，包括预售款总额、工程造价总额、每平方米建造成本等，比例一般在5%至40%之间，部分城市还根据房企信用等级进行调整。
• 项目用款计划：预售资金需按照工程进度节点进行拨付，不同城市对节点设置和资金留存比例有不同的要求。
• 特殊条款：部分城市允许通过银行保函替换相应额度的资金监管，如北京、天津、成都、珠海、佛山、东莞、郑州、银川、济南、烟台、无锡、南通等地。

关键信息

商品房预售资金监管范围

• 北京：包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。
• 天津：全部房价款。
• 重庆：直接支付的购房款。
• 成都：全部购房款。
• 太原：全部预购房款。
• 厦门：商品房建设费用的款项。
• 浙江省：预购房款。
• 杭州：预购房款。
• 温州：预购房款。
• 宁波：预购房款。
• 湖州：预购房款。
• 广州：商品房建设费用的款项。
• 珠海：全部购房款。
• 惠州：全部购房资金。
• 佛山：全部购房款。
• 东莞：按企业等级调整比例。
• 郑州：按企业等级调整比例。
• 合肥：工程建设费用总额。
• 昆明：按项目等级调整比例。
• 西安：工程建设成本。
• 衡阳：全部房价款。
• 宁夏回族自治区：全部购房款。
• 银川：全部房价款。
• 兰州：工程建设费用总额。
• 张家口：全部购房款。
• 乌鲁木齐：全部购房款。
• 营口：全部购房款。
• 济南：全部房价款。
• 烟台：全部购房款项。
• 福州：全部房价款。
• 无锡：全部房价款。
• 南通：全部购房款项。

商品房预售资金重点监管额度

• 按预售款总额：如重庆为35%，太原、银川为40%，广州、珠海、惠山、佛山为10%。
• 按工程造价总额：如厦门、兰州、福州为1.2倍，浙江省、衡阳为1.3倍，郑州按企业等级调整。
• 按每平方米建造成本：如北京每平方米不低于5000元，成都分类型设定，济南为3300元/平方米，天津分类型设定。
• 按企业信用等级：如成都、东莞、郑州、银川等城市，根据信用等级调整监管额度。

商品房预售资金项目用款计划

• 节点控制：包括“正负零”、主体结构1/3、1/2、2/3、主体封顶、竣工验收前、竣工验收备案、不动产首次登记等。
• 不同城市设定不同节点：如北京、天津、重庆、昆明、西安、银川、无锡、济南、烟台、福州、南通等地设有不同的节点和留存比例。
• 部分城市按诚信分值调整：如佛山根据诚信分值设定不同的留存比例。

商品房预售资金监管特殊条款

• 保函政策：部分城市允许通过银行保函等额替换监管资金，如北京、天津、成都、宁波、珠海、佛山、东莞、郑州、衡阳、宁夏、银川、济南、烟台、无锡、南通等地。
• 保函条件：如珠海、东莞、无锡等地根据房企信用等级调整保函的使用条件。

总结

商品房预售资金监管政策在全国范围内呈现“一城一策”的特点，各地根据实际情况制定不同的监管范围、重点监管额度和项目用款计划。保函政策在部分城市得到应用，有助于缓解房企的资金压力。未来，随着房地产市场的调整，预售资金监管政策有望进一步优化，实现更加精细化和透明化的管理。然而，目前仍存在政策不统一、节点设定模糊等问题，需要持续关注和改进。