20220123-中泰证券-固定收益专题报告_预售资金监管有何规定__15页_1mb

商品房预售制度与资金监管政策总结

核心内容

商品房预售制度是一种允许房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的销售方式。与现售相比，预售不需要房屋建设完工，仅需达到工程建设总投资的25%即可销售。该制度起源于1956年的香港，1983年深圳率先试点，1986年上海跟进，1994年国家通过《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》确立了预售制度的基本监管框架。

主要观点

• 预售与现售的区别：预售不需要房屋完工，仅需25%资金投入；现售需竣工验收。
• 预售制度发展历程：从1956年香港引入，到1983年深圳试点，再到1994年国家立法确立，预售制度逐步完善。
• 预售资金监管框架：以《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》为基础，各地依据“一城一策”原则制定具体政策。
• 预售资金监管原则：政府指导、银行监管、多方监督、专款专用、保障建设、节点控制。
• 监管账户设立：通常一个预售许可证对应一个监管账户，开发企业需与住建部门、监管银行签订监管协议。
• 监管范围与额度：各地监管范围存在差异，监管额度计算方式包括预售款总额、工程造价总额、每平方米建造成本等。
• 用款计划与节点控制：预售资金使用需按工程进度节点进行，如“正负零”、主体结构封顶、竣工验收等。
• 保函政策：部分城市允许开发企业凭银行保函替换监管资金，缓解资金压力，但保函使用条件因城市而异。

关键信息

1. 商品房预售资金监管范围

2. 商品房预售资金重点监管额度

3. 商品房预售资金项目用款计划

4. 商品房预售资金监管特殊条款

总结

商品房预售资金监管政策在全国范围内尚未统一，各地区依据“一城一策”原则进行差异化管理，主要依据工程进度、企业信用等级、预售款总额、工程造价等不同标准进行监管额度和用款计划的设定。监管账户设立、资金监管范围、重点监管额度、用款节点等均存在地区差异。部分城市引入保函机制，允许企业通过银行保函替换监管资金，以缓解资金压力。随着房地产行业的发展和政策的不断优化，预售资金监管正逐步向精细化、动态化方向发展。然而，政策仍需进一步统一和细化，以提高监管效率和透明度。