20230702-浙商证券-房地产及物管行业周报2023年W26_百强销售增速由正转负_多地优化公积金政策_29页_1mb

报告摘要

房地产及物管行业周报总结 - 2023年W26 (2023.6.24-6.30)

核心内容概述

本周房地产及物管行业整体呈现回暖迹象，尽管部分房企销售数据同比仍为负增长，但新房及二手房市场成交量环比明显回升。政策层面，央行及多地政府持续优化住房政策，支持刚性和改善性住房需求，推动市场平稳发展。在物管板块，股票表现优于大盘，部分企业因政策利好及市场复苏而股价上涨。

主要观点

政策面：
- 央行强调因城施策支持刚性和改善性住房需求，加强保交楼、保民生、保稳定工作，推动房地产市场平稳健康发展。
- 多地出台政策优化住房公积金，如连云港首套房公积金贷款首付比例降至20%，取消与账户余额挂钩的规定；扬州放宽改善性住房限购和限售政策；南阳市实施人才购房补贴、多子女家庭购房补贴、契税补贴等组合政策。
- 西安、广州、贵阳等城市推广“带押过户”模式，提高二手房交易便利性。
基本面：
- 新房市场：30大中城市商品房成交面积361万平，环比+31.23%，同比-38.98%。一、二、三线城市成交面积均环比上升。
- 二手房市场：18城成交面积134平，环比+7.2%，同比-23.8%。一、二、三线城市成交面积均环比上升。
- 6月是房企传统销售冲刺期，但百强房企销售环比涨幅较低，仅为8.5%，显示销售复苏趋势放缓。
- 2023年上半年房企拿地金额同比下降9%，超五成未拿地，投资信心不足。
板块行情：
- SW房地产板块上涨0.76%，跑赢沪深300 1.31pct；
- 恒生地产建筑业上涨1.93%，跑赢恒生指数1.79pct；
- 恒生物业服务及管理上涨4.61%，跑赢恒生指数4.47pct。
重点公司表现：
- A股：中南建设、荣安地产、新城控股等涨幅居前；
- H股：合景泰富集团、时代中国控股、中国海外发展等表现较好；
- 物管板块：合景悠活、卓越商企服务、金科服务等涨幅显著。

关键信息

房地产板块

销售数据：
- 6月TOP100房企销售操盘金额5267亿元，环比+8.5%，同比-28.1%，为历年同期最低涨幅；
- 30城商品房成交面积1509万平方米，环比-9%，同比-25%。
拿地情况：
- 2023年上半年百强房企拿地金额同比下降9%，平均拿地强度15%。
产品结构：
- 改善型三房及四房产品成交占比分别提升0.9pct和3.4pct至56.7%和26.4%。
行业展望：
- 若下半年市场复苏较弱，部分房企或调整销售价格，叠加二手房挂牌量高企，房价可能承压。
- 改善型需求支撑减弱，市场成交规模可能维持低位企稳。

物业板块

股票表现：
- 恒生物业服务及管理上涨4.61%，跑赢恒生指数4.47pct。
重点公司：
- 合景悠活、卓越商企服务、金科服务、新城悦服务、碧桂园服务等涨幅居前。
行业逻辑：
- 二手房与新房联动逻辑持续存在，贝壳和我爱我家持续看好市场前景。

投资建议

继续看好：
- 都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；
- 全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、中海地产；
- 建议关注：华润置地；
- 抗逆性较强的标的：中国国贸。
风险提示：
1. 房企开发资金到位速度不及预期；
2. 融资实质进展不及预期；
3. 行业回暖速度不及预期。

估值与财务数据概览

房地产公司（A股）

代码	公司简称	市值(亿元)	年初收盘价(元)	最新收盘价(元)	年内累计涨幅(%)	2022A EPS	2023E EPS	2024E EPS	2025E EPS	2022A PE	2023E PE	2024E PE	2025E PE
000002.SZ	万科A	1577	18.20	14.02	-23%	2.03	1.95	2.03	2.14	6.90	7.20	6.92	6.55
600048.SH	保利发展	1560	15.13	13.03	-14%	2.34	1.73	1.93	2.21	5.58	7.55	6.75	5.91
001979.SZ	招商蛇口	1008	12.63	13.03	+3%	0.96	0.85	1.28	1.58	13.56	15.24	10.16	8.23
600383.SH	金地集团	326	10.23	7.21	-30%	2.00	1.43	1.52	1.65	3.60	5.05	4.74	4.37
000069.SZ	华侨城A	361	5.33	4.40	-17%	0.13	0.16	0.32	0.47	34.81	28.10	13.95	9.39
601155.SH	新城控股	325	20.50	14.41	-30%	2.58	1.92	2.26	2.62	5.59	7.50	6.37	5.51

物业服务公司（港股）

代码	公司简称	市值(亿港元)	年初收盘价(港元)	最新收盘价(港元)	年内累计涨幅(%)	2022A EPS	2023E EPS	2024E EPS	2025E EPS	2022A PE	2023E PE	2024E PE	2025E PE
6098.HK	碧桂园服务	341	19.44	10.12	-48%	-	1.16	1.37	1.47	-	-	7.59	6.42
1516.HK	融创服务	68	4.20	2.21	-47%	-	0.22	0.26	0.28	-	-	8.57	7.26
6049.HK	保利物业	210	46.05	37.95	-18%	-	2.51	3.12	3.79	-	-	13.13	10.57
0873.HK	世茂服务	38	2.82	1.55	-45%	-	0.17	0.20	-	-	-	7.83	6.81
2869.HK	绿城服务	121	5.18	3.75	-28%	-	0.22	0.27	0.33	-	-	14.79	12.20
2669.HK	中海物业	259	8.13	7.89	-3%	-	0.50	0.64	0.81	-	-	13.72	10.70

重点公司公告

ST世茂：控股股东计划增持公司股票，拟增持金额不低于1亿元。
ST阳光城：因未履行信息披露义务，收到福建监管局警示函。
滨江集团：受让南京轩居房地产开发有限公司35%股权及部分债权。
德信中国：出售目标公司70%股权，交易金额约2.08亿元。
南山控股：控股子公司获准发行总额不超过20亿元的中期票据。
天健集团：全资子公司出售深圳市腾嘉建设工程有限公司100%股权。
中国恒大：涉及重大诉讼及未能清偿债务，未决诉讼案件达1601件，金额约3829.4亿元。
中交地产：获得向特定对象发行股票的注册批复。

土地市场动态

全国100大中城市：
- 土地供应面积1215万平，环比-28%，同比-49%；
- 土地成交面积1384万平，环比+2%，同比-38%；
- 溢价率2.4%。
分线城市：
- 一线城市：成交面积76.01万平，环比+3.97%，同比+60.94%；
- 二线城市：成交面积324.97万平，环比-25.32%，同比-57.02%；
- 三线城市：成交面积982.73万平，环比+15.07%，同比-32.00%。
累计数据：
- 全国100大中城市2023年土地累计供应面积46888万平，同比-11%；
- 累计成交面积40258万平，同比+2%。