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物业管理行业2023年年报综述

行业增长回归理性，步入高质量发展

行业商业模式演进

• 基础物业管理服务扩展至非住宅与城市服务领域
• 物企探索降本提价路径，如新项目承接与旧项目退出
• 业主增值服务业态扩展至社区零售、美居、到家等多种场景
• 科技赋能提升运营管理效率

板块走势复盘

• 行业发展经历四个阶段：蓄力期（2014-2018）、高增长高估值（2018-2021）、业绩放缓估值回调（2021年中期-2023Q3）及估值回归基本面（2023Q3至今）
• 估值水平遵循外资定价机制，经历高估到理性回归过程

行业发展趋势展望

• 基础物管服务收入增速14%，第三方占比提升至58%
• 非业主增值服务收入同比降16%，民企降幅更显著
• 社区增值服务收入增速11%，与宏观经济和房地产业务相关
• 估值方面：行业PE均值108倍，国央企估值高于民企

2023年财报核心数据

• 整体营收增速11%，国央企增速16%，民企降至4%
• 毛利率平均19.5%，民企毛利率压力大于国央企
• 归母净利润同比增3%，国央企则增长27%

投资建议

建议投资者关注招商积余、华润万象生活及中海物业等稳健型标的。重点观察营收增长、资产负债情况与估值匹配度三项指标。

风险提示

• 在管面积扩张不及预期
• 人工成本刚性上升加剧利润压力
• 收并购项目整合效果不及预期