房地产深度报告：物管龙头系列报告一：万物云多元赛道并进，科技重塑空间效率_25页_1mb

万物云多元赛道并进，科技重塑空间效率

核心内容概述

万物云是中国领先的物管企业，作为万科集团的子公司，其业务涵盖社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务以及AIoT和BPaaS解决方案服务。公司通过规模扩张、科技赋能和多元化发展，不断拓展业务版图，提升服务效率。2022年9月29日，万物云正式在香港联交所上市，股票代码为H01782.HK，标志着其从传统物业服务商向科技型空间服务商的转型。

主要观点

• 行业趋势：物管行业仍处于快速发展期，市场总量持续增长，但集中度有待提升，万物云具备明显优势。
• 竞争优势：万物云凭借在管面积庞大、品牌优质、科技能力突出，构建了坚实的护城河。
• 业务结构：公司三大业务板块齐头并进，其中社区空间居住消费服务仍为营收主力，但商企和城市空间综合服务增长迅速，AIoT及BPaaS解决方案服务成为新增长点。
• 科技战略：公司积极推进数字化转型，通过AIoT和BPaaS解决方案提升运营效率和客户体验。
• 扩张策略：通过收购和外拓，万物云强化了在一二线城市的布局，提升市场占有率。

关键信息

1. 业务板块及收入占比

• 社区空间居住消费服务：2019~2021年收入占比分别为63.4%、58.5%、55.5%，是公司主要收入来源。
• 商企和城市空间综合服务：2019~2021年收入占比分别为30.8%、36.7%、36.7%，持续增长。
• AIoT及BPaaS解决方案服务：2019~2021年收入占比分别为5%、4.3%、5.1%，呈现增长趋势。

2. 收入及毛利率分析

• 社区空间居住消费服务：2021年营收113.6亿元，毛利率11.1%（-3.9pct），主要受基础物管服务拖累。
• 社区增值服务：2021年营收12.56亿元，毛利率30%~33%，保持稳定增长。
• 非业主增值服务：2021年营收5.4亿元，毛利率80.8%，在上市物企中处于较高水平。
• 商企服务：2021年营收达30.7亿元，毛利率19.5%（-2.9pct），因楼宇修缮服务占比增加。
• 城市空间整合服务：2021年营收3.4亿元，毛利率17.4%（+8.2pct），增长迅速。
• AIoT解决方案：2021年营收12.2亿元，毛利率24.7%（-3.1pct），主要因工程成本增加。
• BPaaS解决方案：2021年营收6.3亿元，毛利率39.8%（+25.2pct），实现扭亏为盈。

3. 市场扩张与外拓

• 万物云在管面积截至2021年末达7.85亿平方米，其中一二线城市及香港占比93.1%。
• 2021年收购阳光智博和伯恩物业，增强在一二线城市的布局，拓展业务范围。
• 2019~2021年，公司收入CAGR分别为30.5%、32.5%、42.3%，显示增长潜力。

4. 科技赋能与数字化转型

• 万物云研发投入逐年增长，近三年CAGR达35.5%，强化科技能力。
• AIoT和BPaaS解决方案服务为公司带来更高的毛利率，2019~2021年分别为21.2%、24.6%、29.9%，优于明源云和金蝶国际。
• 数字化转型有助于提升服务效率，降低人力成本，实现“有质量”的规模增长。

5. 上市与融资计划

• 万物云计划全球发售11671.4万股，其中90%为国际配售，10%为公开发售。
• 发售价为47.1~52.7港元，预计发行市值502.3~562.1亿元，对应2021年PE为30.1~33.6倍。
• 募集资金投向包括：打造“万物云街道”模式（35%）、孵化产业生态链（20%）、提升科技开发（25%）、吸纳及培养人才（10%）、营运资金及一般用途（10%）。

风险提示

• 疫情反复可能影响公司经营，特别是高能级城市如上海、深圳等。
• 外拓不及预期或关联方房企项目输送减少，可能影响业务增长。
• 行业竞争加剧，可能导致业务拓展受阻。

投资评级

• 行业评级：增持，未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上。
• 公司评级：增持，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%~15%。

结论

万物云凭借强大的品牌影响力、持续的业务扩张及科技转型，已成为物管行业的领先企业。其多元业务结构和科技赋能策略为其提供了广阔的发展空间，同时，公司积极拓展市场，提升服务质量，为未来增长奠定基础。尽管面临疫情及行业竞争等风险，但其在管规模、品牌优势和科技能力使其具备较强的抗风险能力。