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旭辉控股集团（00884）总结

核心内容

旭辉控股集团在2018年上半年展现出强劲的销售和财务表现，同时积极扩充土地储备并推动“房地产+”战略，以实现多元化发展和业绩增长。

主要观点

• 销售表现强劲：2018年上半年，公司实现合同销售额660.3亿元，同比增长40%；销售面积增长68%至431.2万平方米，销售均价约为15300元/平方米。
• 销售区域布局均衡：销售集中在二线和准二线城市，占比80%；同时提升中西部及华南地区的销售占比，实现区域布局的均衡。
• 销售回款率高：销售现金回款率超过80%，显著高于行业平均水平。
• 销售目标有望超额完成：公司2018年销售目标为1400亿元，前7个月完成56%，预计下半年将集中释放货量，有望超额完成目标。

关键信息

销售数据

• 合同销售额：2018年上半年为660.3亿元，同比增长40%。
• 合同销售面积：2018年上半年为431.2万平方米，同比增长68%。
• 销售均价：约15300元/平方米。
• 销售区域分布：
  • 一、二、三线城市占比分别为6%、80%、14%。
  • 长三角、中西部、环渤海、华南地区占比分别为54%、24%、18%、4%。

土地储备与拿地情况

• 新获取地块：2018年1-7月共获取72宗地块，总建筑面积达955万平方米，同比增长58%。
• 新增货值：约1800亿元，同比增长45%。
• 权益地价：347亿元，权益比例为58%，楼面价约6276元/平方米。
• 土地储备总量：约4040万平方米，总体平均土地成本约6500元/平方米，货值约6500亿元。
• 拿地结构：2018年拿地以二线城市为主（占比54%），三线及其他城市占比39%，较2017年提升32个百分点。

“房地产+”战略

• 业务拓展：公司全面开启“房地产+”战略，涵盖商业管理、物业管理、长租公寓、EPC、教育、工程建设和基金管理等领域。
• 物业管理：永升物业已进驻37个城市，管理面积突破4000万平方米。
• 长租公寓：旭辉领寓已布局16座城市，签约2万间房源，并于2017年底获批30亿储架式权益类REITs，2018年8月成功发行首期2.5亿元。
• 房地产业生态圈：通过整合垂直服务商和内容提供商，打造房地产平台资源的生态圈。

财务状况

• 营业收入：2018年上半年为184.2亿元，同比增长64%。
• 核心净利润：24.5亿元，同比增长59%。
• 毛利率和净利率：分别为33.7%和13.3%。
• 融资成本：2018年上半年加权债务成本为5.3%，较2017年底仅提升0.1个百分点。
• 债务结构：境内债务占比56%，境外债务占比44%；一年内到期债务占比21%，一年以上到期债务占比79%。
• 净负债率：2018年提升至72%，预计年底将有所下降，但整体仍处于可控范围。

财务预测与估值

财务预测（2018-2020）

• 营业收入：预计2018年为47487.32亿元，2019年为68856.61亿元，2020年为94333.56亿元。
• 归属于母公司净利润：预计2018年为6287.62亿元，2019年为8073.80亿元，2020年为10022.44亿元。
• 每股收益（EPS）：预计2018年为0.81元，2019年为1.04元，2020年为1.29元。
• 市盈率（P/E）：预计2018年为6.12倍，2019年为4.76倍，2020年为3.84倍。

估值比率

• 市净率（P/B）：预计2018年为1.57倍，2019年为1.18倍，2020年为0.90倍。
• EV/EBITDA：预计2018年为6.80倍，2019年为7.42倍，2020年为7.82倍。

投资建议

• 目标价：6个月内目标价为8.2港元。
• 评级：维持“买入”评级。
• 可售资源：2018年和2019年可销售资源分别约为2600亿元和4500亿元，为业绩增长提供保障。

风险提示

• 销售情况不及预期：可能影响业绩增长。
• 重点布局区域调控加码：可能对销售和拿地产生影响。

财务数据摘要

总结

旭辉控股集团在2018年上半年实现了销售和财务的双增长，同时积极调整土储结构，增加三线城市布局，推动“房地产+”战略，拓展多元化业务。公司财务稳健，融资成本保持低位，销售回款率高，为未来业绩增长提供坚实基础。尽管存在区域调控等风险，但公司仍维持“买入”评级，预计未来两年EPS将持续增长，估值比率逐步下降。