物业半年度策略：物管行业今胜昔，崭新气象助成长-20180529-安信证券-25页-1mb

物业半年度策略总结

核心内容

2018年物业管理行业在政策、市场、财务等方面迎来多重变化，行业整体进入上升成长期，未来发展潜力巨大。随着物业资质制度的取消，行业将全面市场化，服务质量竞争加剧。与此同时，外延式并购成为企业拓展业务的重要手段，资本市场的关注进一步推动行业发展，尤其是A股和港股市场。新三板企业作为行业的重要组成部分，具备良好的成长性和盈利能力，成为并购目标的优选。

主要观点

• 行业趋势：物业行业由住宅物业向非住宅物业多元化发展，智能化、集成化成为行业转型的核心方向。
• 并购浪潮：并购成为行业增长的重要方式，尤其是三板企业因其信息披露完善，成为优质标的来源。
• 政策变化：物业资质等级制度被全面取消，标志着行业进入完全市场化阶段。
• 资本推动：A股迎来首家物业企业南都物业，港股物业企业如雅生活服务、彩生活等积极拓展业务，提升盈利能力。
• 财务增长：行业整体盈利能力增强，营收与净利稳步增长，毛利率持续上行，体现出行业向好发展趋势。
• 市场潜力：未来物业管理市场规模有望突破万亿，尤其是非住宅物业领域，如办公、商业、医院、学校等。

关键信息

并购趋势

• 雅生活服务于2018年4月以2.05亿元收购紫竹物业51%股权，拓展多元化业务，提升在管面积及增值服务。
• 彩生活通过多起并购，如收购开元国际、万达物业等，增强了其在中高端社区管理方面的实力。
• 一卡通、第一物业、美的物业等也在积极拓展业务，通过并购提升市场占有率。

政策转变

• 2018年3月，住建部正式废止《物业服务企业资质管理办法》，物业资质全面取消，行业进入市场化竞争阶段。
• 政策推动行业从“增量”转向“存量”，物管行业成为房地产服务链条的新增长点。

财务数据

• 截至2017年，新三板物业企业47家，整体营收净利稳步增长，其中一卡通、保利物业、嘉宝股份、美的物业、开元物业、第一物业等表现突出。
• 2017年物业行业营收127.50亿元，同比增长24.62%，净利润增长56.59%。
• 2016年百强企业智能化投入均值达478.06万元，同比增长79%，四年CAGR为61%。

市场规模

• 预计2022年物业市场规模可达10631.53亿元，其中办公、商业、其他类物业增长较快。
• 2022年物业在管面积预计达247.74亿平方米，其中办公/商业/其他类在管面积分别为11.42亿、30.02亿、30.92亿平方米。

A股与港股市场

• 南都物业：成功IPO，成为A股物业第一股，2017年营收8.02亿元，净利润7483万元，成长性良好，募集资金主要用于长租公寓及智能化系统建设。
• 雅生活服务：2017年营收17.6亿元，净利润2.9亿元，增速分别为41%和80%，打造生活服务平台，计划2020年实现年收100亿元。

行业展望

• 多业态发展：住宅物业占比下降，非住宅物业如商业、办公、医院、学校等将成为重点发展方向。
• 智能化转型：物业服务企业逐步向智能化、集成化转型，通过O2O平台、智慧社区建设等提升服务质量与效率。
• 资本驱动：资本市场对物业行业的关注度提升，推动企业并购扩张，提升行业集中度。
• 盈利能力：新三板企业中，一卡通、保利物业、嘉宝股份、美的物业、开元物业、第一物业等企业盈利能力突出，值得关注。

重点企业分析

风险提示

• 物业行业发展不及预期
• 政策落地不及预期
• 物业涨价不及预期