合富研究院-广州4月及五一市场暨后市展望-2020.5-42页_4mb

广州楼市2020年4月及五一分析报告总结

核心内容

2020年4月及五一期间，广州楼市呈现“点式回温”的格局，整体市场成交并未全面回暖，而是集中在部分区域和项目。经济环境和疫情对市场购买力造成压制，房企通过促销和推新带动成交，但供需结构的不匹配仍然是制约市场发展的关键因素。

主要观点

• 市场成交回升有限：3月成交恢复至去年3-12月均值的75%，4月成交走平，五一假期成交回升至2019年同期水平。
• 成交集中于特定板块和项目：传统热销板块如广钢新城、南沙金洲蕉门河等项目缺货，导致成交进一步上升受限，市场格局仍以“点式回温”为主。
• 低总价项目减少：150万以下项目供应减少，远郊市场成交更多依赖降价盘和性价比高的楼盘。
• 政策维稳作用显著：政府通过“有限松动”的政策引导市场，如南沙、花都、黄埔、白云、番禺等地推出人才政策，但对市场影响有限。
• 土地市场分化明显：优质地块价格稳定甚至上涨，而部分“不成熟”宅地遇冷，如江高、中新、荔城地块未能成功出让。
• 经济环境制约市场：全球经济放缓，国内经济复苏困难，市场购买力受限，未来市场成交仍需依赖政策支持。

关键信息

一、土地市场

• 供地节奏加快：2020年1-4月广州供地较往年提前，土地成交冷热分化。
• 优质地块表现：
  • 荔湾区芳村大道南广船一期地块，成交楼面价37216元/m²，溢价率45%。
  • 越秀南ADO13907地块，成交楼面价64576元/m²，创广州新高。
  • 花都北站G12-XH03/04地块，成交楼面价12406元/m²，溢价率35%。
• 冷门地块表现：
  • 白云区江高龙光地块以低于周边地价20%成交。
  • 增城中新镇永兴地块、荔城街庆丰村地块未能成功出让，反映出市场对这些区域的不看好。

二、住宅市场

• 远郊市场主导：增城、花都、南沙等远郊区域成交占比提升，主要依赖低价盘和性价比高的项目。
• 中心区成交低迷：荔湾区500万以下项目供应减少，中心区成交占比下降。
• 近郊市场稳定：番禺和黄埔市场成交保持平稳，主要由总价200-300万的楼盘支撑。
• 二手市场回升：受疫情和业主降价出货影响，4月二手市场成交回升，接近2019年水平。

三、五一市场情况

• 成交回升明显：五一假期成交回升至2019年同期水平，约为4月日常周末的2.5倍。
• 热点项目集中：
  • 珠江花城：五一期间成交70套，主力总价段300-400万，以一口价单位、名校资源和地铁规划吸引客户。
  • 万科幸福誉五期：成交153套，主力总价段155-260万，吸引刚需客户。
  • 金众西关海：五一成交6套，主打高端江景资源，吸引高端客户。
  • 保利阅云台：五一人气旺，以总价+地段+规模优势吸引客户。
• 区域表现：
  • 黄埔：整体热度回升，知识城和长岭居成为成交主力。
  • 南沙：刚需盘集中于万顷沙/大岗，改善盘集中在明珠湾，总价门槛提高。
  • 增城：150万以下项目减少，新塘价段提升至200-300万。
  • 花都：以250万-300万项目为主，项目供应增加。
  • 荔湾：500万以下项目减少，500-600万项目成为成交支撑。

四、未来展望

• 经济环境仍不乐观：IMF预测中国2020年经济增速将大幅下降，市场购买力难以释放。
• 供应结构变化：5-12月预计供应量约4.4万套，与2019年下半年相当，但供应结构将进一步向东部地区倾斜。
• 供需匹配难度加大：低总价项目货量减少，供需失衡加剧，房企竞争激烈。
• 维稳政策或继续释放：为维持市场稳定，不排除未来区域维稳政策进一步出台。

结论

整体来看，2020年4月及五一期间，广州楼市呈现出“点式回温”格局，市场成交回升主要依赖部分区域和项目的集中释放。随着经济环境的不确定性增加，未来市场成交仍需政策支持，尤其是区域维稳政策。同时，供需结构的不匹配和低总价项目减少，将对市场形成持续压力，房企需在竞争中寻找新的突破口。