合富-2018中国代表城市房地产市场预测-2018.7-190页-19mb

《2018 中国代表城市房地产市场预测》总结

核心内容概述

本报告分析了2017年中国房地产市场调控政策及其对市场发展的影响，同时预测了2018年重点城市房地产市场走势。报告指出，房地产市场进入新十年，调控政策从单点、单向转向全面、有机，引导行业向更高效的资源运用方式发展。重点城市房地产由“快周转模式”向“慢周转模式”转变，强调价值经营和资源集中化、布局均衡化、发展多元化、资产资本化等新趋势。

主要观点

• 调控深化：2017年政府在“需求”与“供给”两端同时发力，全面抑制市场“周转”与“获利”，形成六大调控脉络，包括限购/限贷、价格管控、限售、土地供给变革、发展租赁住房、推进城市更新。
• 城市价值与楼市价值匹配：调控旨在使楼市价值与城市价值趋于匹配，避免价格与城市价值背离。
• 土地资源稀缺：土地获取成本居高不下，优质土地“地价/房价”比值在60%~100%之间，城市土地价值成为衡量城市发展竞争力的重要指标。
• 房地产运营转型：企业从“快周转模式”向“慢周转模式”转变，强调价值经营，推动房地产行业向多元化、资本化方向发展。
• 政策灵活性：部分城市通过“人才引进”动态调整限购政策，提升城市吸引力，实现“以房抢人”。
• 租赁住房发展：政府推动多层次租赁住房体系，房企成为市场供应主力，租赁政策红利显著。
• 金融支持变化：国家对消费性金融、地产新业态的金融支持力度持续增加，房地产融资“低成本”时代结束。

关键信息

2017年市场回顾

• 供需双缩：重点城市商品住宅新增供应和成交均出现下降，市场由“严重供不应求”转向“供求平衡”。
• 调控影响：2017年全国24个重点城市商品住宅新增供应同比下降13%，成交同比下降33%。
• 资金成本上升：银根收紧，融资成本上升，房地产企业资金周转由快变慢。
• 区域差异：重点城市土地出让规模增加，但土地稀缺情况依然突出，部分城市如北京、杭州、佛山等土地供应上升。

2018年市场展望

• 市场走势分化：重点城市房地产市场走势将出现三种类型：成长阶段城市、城市发展高阶且土地资源稀缺城市、城市发展高阶且土地资源仍有空间城市。
• 政策引导：调控政策推动房地产企业向“资源集中化”、“布局均衡化”、“发展多元化”、“资产资本化”转型。
• 城市更新与租赁住房：政府推动城市更新和租赁住房发展，重点城市加速推进。
• 资金压力持续：企业面临资金回笼压力，需提升运营效率，房地产融资成本维持高位。

房企购地策略

• 与时间赛跑：规模企业加快获取土地，以应对资源稀缺和政策调控。
• 与空间适配：企业布局考虑“价值高地”一线城市、“环一线”城市、“三四线”城市等不同区域。
• 区域代表：一线城市如北京、上海、广州、深圳；二线城市如南京、杭州、合肥、武汉；三四线城市如东莞、佛山、中山等。

土地出让情况

• 土地调控深化：2017年土地出让规则快速变革，包括“竞自持”、“限地价”、“限房价”等。
• 土地价格与房价比值：重点城市地价/房价比值普遍在60%~100%之间，表明土地稀缺和高价值。
• 土地成交情况：全国24个代表城市商住用地成交建筑面积为2.71亿平方米，较2016年增长24%。

金融政策变化

• 融资成本上升：社会资金面收紧，房地产融资成本增加，银行借贷及贷款执行利率上升。
• 金融支持政策：国家对消费性金融和地产新业态（如产业地产、长租公寓）提供金融支持，推动行业转型。

结论

2018年房地产市场将继续受到政策调控影响，重点城市将向更高效的资源使用方式发展。房企需适应“慢周转模式”，注重价值经营和多元化发展。政府调控推动房地产与实体经济协同发展，促进城市价值提升和区域房地产市场健康稳定发展。未来房地产行业将更加注重“资源集中化”、“布局均衡化”、“发展多元化”和“资产资本化”，以适应新的市场环境和政策导向。