【合富辉煌（中国）研究院】2019年全国市场总结及2020年展望_128页_8mb

《变致革》革致稳：2017-2020年房地产市场与宏观调控分析

核心内容

2017-2019年，中国经济面临“变致革”的阶段，政府以“改革”为先，推动经济由“要素驱动”向“创新驱动”转型，同时抑制金融风险和房地产泡沫。2020年，宏观经济未明显好转，但内部金融系统有所改善，政策重心转向“维稳”，房地产调控方式加快转变，以补足经济稳定动能。

主要观点

• 2019年宏观调控以“革”为先：政府持续推动金融、财税、基建及房地产调控改革，抑制金融风险，控制实体杠杆，但维稳措施使用克制。
• 2020年政策转向“维稳”：房地产市场调控政策更加灵活，以“分城施策”为核心，强化对三四线城市的资金倾斜，同时为实体经济发展提供支持。
• 房地产市场分化加剧：一线城市及强二线城市市场相对稳健，三四线城市则因资金收紧和库存压力面临较大挑战。

关键信息

2019年“革”与“稳”

• 经济环境：国内经济增速下滑，民营企业面临严峻考验，失业率上升，居民投资渠道受限，资金“趴在账上”现象明显。
• 房地产调控：国家政策以“保供应、抑资金”为主，金融管控加强，房企融资收紧，土地市场景气不足，地方政策以“抢人”为主，对市场成交动能兼顾度下降。
• 土地市场：土地市场景气值普遍偏低，四季度土地市场全面遇冷，溢价率下降，流拍率上升，对地方财政形成压力。
• 商品住宅市场：新房景气值整体趋降，但部分城市如深圳、东莞表现相对较好，III类及IV类城市成交动能明显弱化。

2020年展望

• 政策导向：政府将适度使用维稳措施，房地产对地方财政的重要性上升，调控方式加快革新。
• 四大变革领域：国资国企改革、资本市场改革、对外开放、房地产调控方式改变。
• 市场走势：预计2020年市场成交将“回温”，价格稳中略升，楼市走势逐步走稳，不会出现“前高后低”现象。
• 城市分类与表现：
  • I类城市（一线城市）：价值稳增，政策收紧。
  • II类城市（强二线城市）：成交走势分化，政策灵活度高。
  • III类城市（二线及强三线）：成交改善，但仍受制约。
  • IV类城市（其他重点城市）：成交动能释放受限，市场压力较大。

不同圈层城市表现

• 长三角：市场相对稳定，政策支持力度较大。
• 京津冀：整体市场景气不足，政策调整空间有限。
• 粤港澳大湾区：市场分化明显，IV类城市表现较差。
• 华中华西：市场稳健，但部分城市库存压力较大。

2019年楼市调控政策

• 政策宽松：以“人才引进”为突破口，政策灵活度上升，但整体仍为“有保有压”。
• 具体措施：
  • 广州：南沙、黄埔等区域对人才购房给予优惠。
  • 佛山：对特定人才放宽购房限制。
  • 上海：临港新片区放宽购房条件。
  • 南京：高淳区对外地购房者放宽限制。
  • 天津：对承接北京非首都功能的职工购房给予优惠。

市场景气与成交数据

• 市场景气值：0.9-1.1为正常，0.7-0.9为偏冷，1.3以上为显性扩张，0.7以下为显性收缩。
• 网签成交：多数城市网签数据同比上升，但实际市场反馈灵敏度下降。
• 价格走势：高地价项目占比增加，整体价格稳中略升，但III类及IV类城市价格下行压力较大。

总结

2017-2019年，中国经济在“变致革”的过程中，房地产市场经历深度调整，政策以“改革”为主，抑制金融风险和房地产泡沫。2020年，政策转向“维稳”，房地产调控方式加快转变，市场预期逐步回升，楼市走势趋于平稳。不同城市市场表现差异显著，一线城市及强二线城市相对稳健，三四线城市则面临较大压力。政策灵活度增加，但整体仍以“分城施策”为主，房地产对地方财政的重要性上升，市场成交和价格将逐步改善。