2022-03-19-合富研究院-2022年中国代表城市房地产预测_118页_8mb

2022 中国代表城市房地产市场预测总结

核心内容

2022年，中国房地产市场将面临更加严峻的经济复苏环境，经济增长的“不稳固”进一步凸显。在政策层面，调控思维从“调结构”转向“稳增长”，强调“内循环”的支撑作用，推动房地产市场向“慢牛”格局发展。政策导向将更加注重对“稳健企业”和“保障体系建设”的支持，同时通过“信贷抑制放宽 + 地方政策维稳”来驱动市场走稳。

主要观点

1. 政策转变：2021年政策对房地产行业施压，2022年政策思维转变，更加注重“维稳”和“促进良性循环”。
2. 市场预期：2021年市场预期过于悲观，2022年将逐步修正，市场预期有望企稳好转。
3. 市场结构：高发展能级城市（如广州、杭州、南京、武汉等）的市场将先行复苏，而低能级城市则面临更大压力。
4. 资源分配：土地资源供应持续衰减，住房供应见顶早于人口增长见顶，政策将更多向“稳健企业”和“保障体系建设”倾斜。
5. 信贷政策：2022年信贷政策将更加宽松，对首套房及合理购房需求给予更多支持，同时对“不合规”交易保持压制。
6. 财政支持：财政资金将更注重对保障体系建设的支持，以缓解市场过度商品化对居住需求的挤压。
7. 房地产税：房地产税的最终落地仍需“相机而行”，在市场交易情绪未稳定前，短期维稳仍是首要任务。

关键信息

宏观环境回顾

• 2021年由于欧美央行持续放水，国内“通胀压力”达到近年之最，宏观调控首重“抑通胀”。
• “通胀预期”促使政策向“供应偏紧 + 价格向上”的经济环节施压，房地产行业融资、周转被大力限制。
• “三道红线”政策在2021年全面实施，要求试点房企在2023年6月底前全部达标，2023年底实现全覆盖。
• 新增要求包括商票纳入监管、当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%、过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负。
• “疫情反复”加剧了宏观经济的“系统稳定性”问题，近一年来的“猛烈调控”进一步加剧了各种“不稳定因素”。

政策取势

• 政策思维转变，强调“内循环”的支撑作用。
• 流动性管控措施重回适度宽松，11月后M2增速重回8.5%以上，OMO、MLF环比增长1倍或以上，并进行降准降息。
• 房地产调控从“金融化泡沫化问题”转向“维护市场健康发展”及“促进行业良性循环”。
• 地方政府的维稳措施释放力度加强，政策底部形成。

市场展望

• 2022年房地产市场将逐步走向企稳复苏，但不同类型城市、区域的复苏步伐及进程将有所差异。
• 高发展能级城市的“货量紧缺区域 + 高规划区域”预计相关区域的新货去化率及市场走货速度将有所上升。
• “政策所至，起伏有时”，政策对房地产的驱动力上升，此前过度悲观的交易情绪亦将相应改变。

发展趋势

• “促进良性循环”成为新提法，政策意图在于让房地产行业继续发挥支撑作用，同时应对“居住资源供应不足”问题。
• 2020年以来的主要金融管控框架包括“三条红线”和“两个上限”，政策压力在2021年达至顶峰。
• 未来住房资源将更多向“达标的稳健型企业”及“刚性购买需求”集中，促成“房地产的周转效率”与“社会资源消耗”之间的相互匹配。

战略与运营建议

• 注意资金回笼及财务安全：未来机会将更多属于“稳健型企业”，部分企业仍处于“去杠杆”过程。
• 注意腾挪“空间”：具备更充足地缘购买力及更丰厚发展红利的“高发展能级城市”将更具优势。
• 注意培养多元发展能力：房地产业应利用传统模式复合新兴产业发展，及由之衍生的多种经营模式，如商用物业运营、住房租赁运营、“产业+地产”混合经营等，以适应“慢牛格局”。

2021年全国房地产市场回顾与展望

土地市场发展情况

• 景气下坠，成交率不足5成：2021年全国土地市场成交量价总体处于持续下行趋势。
• 土地交易资金集中先行城市：购地资金进一步向高发展能级城市集中。
• 民企退出，国企撑场：国企成交比重上升，资金更看好“高发展能级”及“成熟配套”区域。

商品住宅市场发展情况

• 政策收紧致使市场承接力明显衰减：32个代表城市单月成交面积下跌幅度超过40%，成交金额下跌幅度接近40%。
• 城市量级对市场成交形成强支撑：I类城市（如深圳、上海、北京、广州）成交稳健，而IV类城市（如贵阳、南宁、乌鲁木齐）受到较大下行压力。
• 市场分化明显：不同城市表现差异显著，增量型与平稳型市场多为II类及以上城市，略降型及缩量型市场多为III类及以下城市。

2021年各代表城市回顾

广州

• 政策严酷，改变预期维稳趋暖，企稳慢苏：2021年房地产市场持续承压，中心近郊全新盘“高频”入市成为成交收平的关键。
• 2022年机会：全年新货超11万套，货量仍保持相对充裕；来自中心/近郊“优势地段”的新货补充，利于需求稳定；广州成交规模大概率保持在1000万㎡以上。
• 市场结构：中心城区供应稀缺，新货买少见少，成交持续走好；近郊区域市场“供不应求”特征明显，新货去化率普超40%。

东莞

• 回顾政策严调，深度盘整：2021年政策收紧贯穿全年，10月为政策筑底期，市场流动性收紧主要体现在下半年。
• 2022年展望：市场信心恢复，量价回升，刚需客迎来置业机会。
• 市场结构：主城区供应减少，滨海片区和松湖片区供应增加，但整体市场仍处于深度调整期。

总结

• 2022年房地产市场将逐步走向企稳复苏，政策导向更加注重“稳增长”和“促进良性循环”。
• 高发展能级城市将率先复苏，而低能级城市将面临更大压力。
• 政策将更多向“稳健企业”及“保障体系建设”倾斜，以减少行业“过频、过大”波动对经济/财政的影响。
• 房地产税的最终落地仍需“相机而行”，在市场交易情绪未得到足够稳定的情况下，“中期构建”仍需让位于“短期维稳”。