20180919-辉立证券-A_new_dawn_8页_682kb

总结：First REIT (FIRT) 交易分析

核心内容

First REIT (FIRT) 是一家新加坡房地产投资信托基金（REIT），其管理公司为 Bowsprit Capital Corporation Limited (Bowsprit)。近期，OUE Limited 和 OUE Lippo Healthcare (OUELH) 与 Lippo Karawaci (LPKR) 签订协议，收购 Bowsprit 的全部股份及 FIRT 的部分单位，标志着 FIRT 的管理结构和股权结构发生重大变化。

主要观点

• 交易内容：OUE Limited 以 S$39.6mn 收购 Bowsprit 的 60%，OUELH 以 S$102.7mn 收购 FIRT 的 10.63% 单位，总交易金额为 S$144.8mn（含费用）。
• 股权结构变化：交易完成后，OUELH 和 LPKR 各持有 FIRT 10.63% 的股份，形成新的股权平衡。
• ROFR 扩展：OUELH 将授予 FIRT 优先收购权（ROFR），涵盖日本、中国和马来西亚的医疗资产，进一步拓展 FIRT 的市场覆盖。
• 财务影响：交易将带来现金流入，缓解 LPKR 的现金流压力，同时可能改善 FIRT 的应收账款状况。
• 运营影响：交易仅涉及管理公司和股权结构的变更，不影响 FIRT 的日常运营。
• 估值与展望：维持中性评级（NEUTRAL），目标价为 SGD 1.31，对应 FY18e 的 7.2% 收益率和 1.12x 的 P/NAV 比率。

关键信息

交易详情

• 收购方：OUE Limited（60%）、OUELH（40%）
• 被收购方：Bowsprit（全部股份）、FIRT（10.63% 单位）
• 交易金额：S$144.8mn（含费用）
• 交易条件：需经 OUELH 股东及新加坡金融管理局（MAS）批准，预计 2018 年 11 月底前完成。

ROFR 扩展

• 新增 ROFR：OUELH 授予 FIRT 优先收购权，涵盖日本、中国、马来西亚的医疗资产。
• 原有 ROFR：LPKR 的 ROFR 仍有效，聚焦印尼医疗资产。

财务改善

• 现金注入：交易为 LPKR 提供现金流，可能改善其对 FIRT 的租金支付能力。
• 应收账款：FIRT 的应收账款 S$29.1mn 占 FY17 收入的 25% 以上，现金注入可能带来正面影响。
• 债务水平：FIRT 当前杠杆率为 34.1%，提供约 S$82.9m 的债务空间，支持未来扩张。

估值与目标价

• 估值方法：使用 DDM 模型，成本权益为 7.53%，终端增长率为 1%。
• 目标价：维持 SGD 1.31，对应 FY18e 收益率 7.2% 和 P/NAV 1.12x。

财务表现

• 收入与 NPI：FY17 收入为 S$111.0mn，净财产收入（NPI）为 S$109.5mn，预计 FY18e 和 FY19e 会继续增长。
• DPU：每股派息（DPU）预计从 FY17 的 8.57 分增长至 FY19e 的 9.25 分。
• 派息收益率：预计 FY18e 派息收益率为 7.2%，FY19e 预计为 7.5%。

现金流与资产负债

• 资产结构：投资物业持续增长，FY17 达到 S$1.349bn，预计 FY19e 达到 S$1.449bn。
• 负债情况：非当前负债持续增加，FY17 达到 S$330.0mn，预计 FY19e 达到 S$522.2mn。
• 股东权益：FY17 股东权益为 S$791.4mn，预计 FY19e 增至 S$833.8mn。

评级与建议

• 评级：维持中性（Neutral）
• 目标价：SGD 1.31
• 推荐依据：交易不影响运营，但需等待股东及 MAS 批准。

市场表现

• 价格波动：FY17 公司股价下跌 19%，STI 指数上涨 154%。
• 相对表现：公司股价表现弱于 STI，但近期有改善迹象。

联系信息

• 香港代表：Benny WANG、ZHANG Jing、Terry LI、Eurus ZHOU、Tracy KU
• 销售团队：Aric AU、Matthew WONG、Yoshikazu SHIKITA

附录信息

• 所有权结构：交易后，OUELH 和 LPKR 各持有 FIRT 10.63% 的股份，Bowsprit 成为 FIRT 的新管理公司。
• 信托结构：FIRT 的信托结构不变，Bowsprit 仍为管理公司。

风险提示

• 投资风险：交易尚未完成，需等待批准，且市场环境变化可能影响 REIT 的表现。
• 免责声明：本报告不构成投资建议，投资者应寻求专业意见。

结论

此次交易对 FIRT 的财务状况和市场拓展具有积极影响，但其运营不受直接影响。分析师维持中性评级，认为 FIRT 的估值合理，未来增长潜力有限，但存在改善空间。