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保利地产（600048.SH）投资总结

核心内容概览

保利地产作为中国房地产行业的龙头企业，2021年8月27日收盘价为11.20元，当前股价对应2021年业绩的市盈率（P/E）为4.2倍，估值处于历史底部。分析师陈立对该公司维持“买入”评级，认为其在行业集中度提升的背景下，未来发展空间广阔。

主要观点

销售表现稳健

• 2021年上半年实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%。
• 销售面积为1671.29万平方米，同比增长12.00%。
• 销售均价为17064元/平方米，同比增长13.4%。
• 核心城市销售占比达77%，其中珠三角、长三角合计销售占比53%，与去年基本持平。

拿地策略稳健

• 上半年新增项目84个，新增计容建筑面积1651万平方米，同比增长67.8%。
• 拿地金额达963亿元，同比增长17.4%。
• 新增资源中一二线城市金额占比69%，同比下降14个百分点，表明公司布局适度下沉。
• 平均拿地楼面价降至5833元/平方米，同比下降30%。
• 拿地金额占销售金额比例为33.8%，同比下降2.8个百分点。

业绩平稳增长

• 2021年上半年实现营业收入899.72亿元，同比增长22.07%。
• 归母净利润为102.98亿元，同比增长1.72%。
• 毛利率为32.50%，同比下降3.22个百分点；净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点。
• 归母利润增速低于收入增速，主要受毛利率承压和合作项目增加影响。

现金流管理强化

• 上半年销售回款2556亿元，回款率89.6%，与去年同期基本持平。
• 有息负债规模为3341亿元，综合融资成本约4.70%，较去年末下降7个基点。
• 资产负债率降至66.2%，净负债率降至58.7%，均符合“三道红线”绿档标准。
• 管理层计划未来6个月增持公司股份，增持金额不低于800万元，彰显信心。

关键信息

盈利预测

风险提示

• 融资环境收紧超预期
• 房地产调控政策收紧超预期
• 双集中出让规则变更
• 引用数据滞后或不及时

投资建议

公司凭借稳健的经营策略和规模优势，持续在房地产行业中保持领先地位。尽管毛利率有所承压，但整体盈利能力和现金流管理表现良好。当前估值处于历史低位，未来增长空间可期，因此维持“买入”评级。

财务比率分析

投资评级说明

• 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
• 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
• 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
• 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上

评级基准：

• A股市场以沪深300指数为基准
• 香港市场以摩根士丹利中国指数为基准
• 美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明除外）

重要声明

本报告由中泰证券股份有限公司发布，基于公开资料和实地调研，反映分析师研究观点。本公司及其研究人员对信息的准确性和完整性不作任何保证，报告内容可能随时调整。投资者应自行关注相应的更新或修改，报告不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议。市场有风险，投资需谨慎。