20220317-亿翰智库-保利发展-600048.SH-黑铁时代_保利更值期待_9页_1mb

保利发展（600048.SH）在“黑铁时代”的发展展望

核心内容

在房地产行业进入“黑铁时代”背景下，保利发展作为规模型国央企，凭借其土储优势、信用优势、盈利能力和稳健的财务结构，展现出较强的抗风险能力和市场竞争力。尽管行业整体下行，但优质房企有望进一步提升市场占有率。

主要观点

• 土储优势显著：保利发展的土地储备主要集中在核心城市群和高能级城市，且库存充足，具有较高的开发价值。
• 信用优势明显：作为央企，保利发展在购房者眼中更具信任度，尤其在出险房企增多的背景下，信用溢价优势更为突出。
• 盈利空间充足：已售未结资源丰富、融资成本低、成本控制能力强，使保利发展在盈利能力上优于多数同行。
• 市场占有率有望提升：在行业调整期，保利发展凭借稳健的财务结构和优质土储配置，具备更大的市场份额增长潜力。
• 投资与产品是未来关键：在投资方面，应加强收并购、合作开发和稀缺地块投资；在产品方面，需持续提升产品力，以巩固市场地位。

关键信息

一、土储及信用优势有助于提升市场占有率

1. 土储布局优化：

   • 保利发展的待开发土储主要集中在粤港澳大湾区、成渝、长三角、京津冀和海西地区等核心城市群。
   • 2021年中期数据显示，企业土储中，一线及核心二线城市占比达51%，显示出对高能级城市的重点布局。

2. 土储存续比充足：

   • 截至2021年6月30日，保利发展国内项目的待开发面积为7290.5万平米，存续比达2.3年，说明土地储备充足，能够支撑较长时期的开发活动。

3. 市场表现稳健：

   • 2021年10月至2022年2月，保利发展单月销售面积同比降幅相对较低，表现出更强的抗风险能力。

二、规模之外，盈利方面具有相对优势

1. 已售未结资源充足：

   • 2021年中期，已售未结土储达5767.5万平米，合同负债达4425.2亿元，业绩保障倍数为2.5，为未来业绩提供有力支撑。

2. 融资成本低：

   • 自2019年起，保利发展的综合融资成本持续下降，且低于5%，显著优于多数同行。

3. 成本控制能力强：

   • 投销比维持在35%-46%之间，显示出企业对拿地成本的有效控制，有助于毛利润率的稳定。

4. 财务稳健：

   • 三道红线保持绿档，净负债率、现金短债比和剔除预收账款的资产负债率均优于行业平均水平，体现出较低的风险系数。

三、从投资和产品两方面强化竞争力

1. 投资策略建议：

   • 收并购：利用并购贷政策，收购出险合作方的股权份额，提高权益占比。
   • 合作开发：加强与其他房企（包括民营房企、地方城投和国央企）的合作，实现资源共享与风险共担。
   • 稀缺地块投资：关注部分城市供应稀缺地块的机会，利用国央企的资金优势，获取性价比更高的土地资源。

2. 产品力提升：

   • 需持续加强产品研发，提升产品力，以维持居民对国央企产品的信任度和偏好。

相关研究

• 2020H1年报综述：房企发展空间受限，但优质房企仍有增长潜力。
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位不变，核心城市更具发展潜力。
• 2021年末城镇化率：达到64.72%，未来仍有提升空间。
• 典型房企三道红线数据：保利发展在财务指标上表现优于多数同行。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号） / yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号） / wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号） / lihuihui@ehconsulting.com.cn

关于亿翰智库

亿翰智库是一家专注于房地产行业数据分析、趋势研判和企业研究的专业机构，隶属亿翰股份，致力于打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。