房地产行业月报：政策维持从紧，货币持续宽松，板块底部反弹可期-20190912-中泰证券-34页_3mb

房地产行业月报总结

核心内容

本月房地产行业整体呈现“政策从紧，货币宽松”的态势，板块底部反弹预期增强。分析师倪一琛维持“增持”评级，认为政策环境对行业影响需持续观察。重点公司销售数据表现不一，部分房企在政策调控下表现出较强的抗压能力，而其他公司则面临一定的销售压力。

主要观点

• 政策与市场环境：LPR改革落地，房贷利率未下降，但长期来看，政策对房地产市场的影响仍需观察。同时，土地管理法修改通过，但对住宅市场影响有限。房地产信托规模缩减，房企海外发债成本上升，房企需警惕汇率波动带来的财务风险。
• 市场表现：房地产行业整体表现分化，一线城市房价同比涨幅略有回落，但部分城市如南京、合肥等仍保持增长。一手房成交面积环比下降，但部分城市如宁波、无锡等表现相对稳定。二手房市场成交量环比上升，但涨幅收窄。
• 房企动态：部分房企主动减少拿地支出，以应对融资环境趋紧。龙头房企如碧桂园、融创中国、中国恒大等销售业绩表现相对较好，但部分房企如华夏幸福、泰禾集团则面临较大压力。多家房企提前赎回美元债，以应对汇率波动。

关键信息

重点公司签约销售状况

• 万科：8月签约销售额451.3亿元，环比下降6.6%，同比增长17.7%。
• 保利地产：8月签约销售额298.4亿元，环比下降30.6%，同比增长8.2%。
• 融创中国：8月签约销售额502.9亿元，环比增长21.8%，同比增长23.1%。
• 华夏幸福：8月签约销售额95.0亿元，环比下降1.0%，同比下降9.5%。
• 旭辉控股：8月签约销售额137.4亿元，环比下降8.5%，同比增长5.7%。

一手房市场表现

• 成交面积：40个大中城市合计成交面积2067.48万平方米，环比下降11.88%，同比下降3.21%。
• 一线城市：成交面积环比下降7.57%，同比下降8.67%。
• 二线城市：成交面积环比下降11.12%，同比增长5.07%。
• 三线城市：成交面积环比下降15.13%，同比下降14.28%。

二手房市场表现

• 成交面积：14个大中城市合计成交面积581.83万平方米，环比下降9.72%，同比增长6.41%。
• 一线城市：环比下降4.60%，同比下降13.84%。
• 二线城市：环比下降8.21%，同比增长17.37%。
• 三线城市：环比下降23.94%，同比增长16.24%。

库存情况

• 可售面积：14个大中城市合计可售面积5240.92万平方米，环比增长1.49%，去化周期6.62个月。
• 一线城市：可售面积环比下降2.21%，去化周期8.46个月。
• 二线城市：可售面积环比增长7.66%，去化周期5.09个月。
• 三线城市：可售面积环比下降3.63%，去化周期6.40个月。

土地市场情况

• 土地成交：40大中城市土地成交面积7280.4万平方米，环比下降32.4%，同比下降23.5%。
• 土地溢价率：全国40城土地溢价率8.63%，较上月下降3.47个百分点。
• 一线城市：土地溢价率0.69%，二线城市6.56%，三线城市13.92%。
• 土地成交均价：环比下降16.6%，成交总价环比下降43.6%。

重点政策回顾

• 房住不炒：国务院多次强调“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
• 土地管理法：集体经营性建设用地入市，但限制严格，对住宅市场影响有限。
• 信贷政策：央行强调保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。
• 公积金政策：部分城市如东莞、合肥等地对公积金贷款额度、条件进行了调整。

市场动态

• 房企融资：房企融资渠道收紧，部分企业提前赎回美元债，以应对汇率波动。
• 市场调控：多地出台限购、限贷政策，如合肥、南昌等地对“三限房”进行严格管理。
• 城市政策：上海自贸区新片区出台购房限制政策，吸引人才；北京、海南等地加强住宅建设管理。

总结

整体来看，房地产行业在政策调控和市场调整中呈现出分化趋势，一线和部分二线城市表现相对稳健，而三四线城市则面临较大压力。房企需在融资、销售、库存管理等方面加强应对，以适应市场变化。政策方面，持续的“房住不炒”定位和信贷管理强化，对行业长期发展起到规范作用。同时，部分城市加强土地管理、租赁市场和住房保障政策，推动市场健康发展。