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房地产行业2013年下半年策略总结

核心内容

2013年下半年，房地产行业基本面趋于平稳，政策面保持向好，估值处于低位，具备配置价值。太平洋证券维持对行业的“看好”评级，并推荐了一批具有增长潜力和估值修复弹性的个股。

主要观点

• 行业基本面趋稳：
  2013年上半年，全国商品房销售面积同比增长36%，市场持续回暖。然而，随着政策调控的实施，如预售证管理和限价政策，下半年成交量增幅可能回落，全年销售面积增幅预计在10%左右。房价涨势也将趋缓，尤其在一二线城市，政策调控对房价的抑制效果明显。

• 政策预期偏乐观：
  地方政府通过预售证管理和限价等直接调控手段，有效控制了房价短期上涨趋势。同时，政策层面可能出台对首套房需求的支持、城镇化推进及地产再融资放开等利好措施，减轻行业调控压力。

• 投资与新开工回升：
  销售增长带动了开发商现金流改善，促使投资和新开工数据回升。全国房地产开发投资增速保持在20%左右的高位，新开工面积增速回升至正值。

• 土地市场升温：
  开发商积极购地，尤其是以万科为代表的主流企业，土地成交楼面地价和溢价率显著上升，重点一二线城市出现地王现象。

• 融资渠道多元化：
  房地产信托、私募基金等民间融资渠道成为开发商融资的重要来源。国内贷款占比维持在20%以下，自筹资金和其他资金成为主要融资方式。

关键信息

市场表现

• 全国商品房销售面积前5月增长36%。
• 大中城市二季度成交量有所回落，但同比仍增长20%以上。
• 一线城市成交回落明显，北京、上海同比分别下降10%和32%。
• 二三线城市成交量相对平稳。

房价趋势

• 5月份70个大中城市房价环比涨幅趋缓，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨城市数量减少。
• 二三线城市房价保持平稳，一线城市存货消化周期下降，房价上涨压力有所缓解。

投资与开发

• 全国房地产开发投资增速保持在20%左右。
• 房屋新开工面积增速回升至正值，显示市场信心恢复。
• 重点城市楼面地价显著上升，土地市场活跃。

融资情况

• 房地产信托等融资渠道增长迅速，2013年一季度新增房地产信托项目金额同比大幅增长250%。
• 自筹资金和其他资金成为开发商主要融资来源。

投资策略

• 行业评级：看好。预计未来6个月内，行业整体回报高于市场整体水平5%以上。
• 公司评级：根据个股表现，推荐“买入”、“增持”、“持有”、“减持”、“卖出”五类评级。

个股推荐

风险提示

• 政策风险：调控政策可能对市场产生影响。
• 市场波动：成交量和价格可能受外部因素影响出现波动。

总结

2013年下半年，房地产行业在政策调控和市场调整中保持稳定，销售和投资数据回升，土地市场活跃，融资渠道拓宽。整体估值处于低位，具备配置价值。太平洋证券认为，行业前景乐观，推荐重点关注成长性好、估值修复弹性大及低估值的一级开发类公司。