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宏观经济点评：高增的地产销售，消失的地产“周期”

核心内容

2020年5月以来，中国房地产销售市场出现快速修复，商品房销售面积和销售额同比分别增长7.1%和13%，创下近年来较高水平。东部热点城市销售“量价齐升”，而西部城市则以“以价换量”为主要特征。这一分化趋势反映出地产销售的区域差异及调控政策的影响。

主要观点

1. 销售修复的区域分化

• 东部地区：受益于维稳政策外溢效应，销售面积和价格均出现显著回升。前7月销售面积累计同比-2.2%（接近2019年全年水平），销售均价同比上涨5.9%。长三角的江苏、浙江，京津冀的河北等省份表现突出，杭州、苏州等热点二三线城市销售面积和均价涨幅均在10%左右。
• 中西部地区：销售增速也有明显回升，但多数省市销售“量价”尚未恢复至疫情前水平。西安、重庆等区域中心城市销售仍处于负增区间，4月以来部分房企通过打折促销推动销售改善。

2. 销售修复的驱动因素

• 积压需求释放：疫情后部分购房者延迟购房需求在5月后集中释放。
• 房企促销行为：恒大、碧桂园等大型房企通过打折促销，一定程度上提振了西部市场销售。
• 政策环境宽松：上半年主要城市房贷利率普遍下降，流动性宽松对销售起到一定支撑作用。

3. 调控政策对销售的影响

• 东部热点城市：自7月以来，多个城市陆续收紧限购、限售等政策，如杭州、东莞、深圳等，对销售和房价形成一定压制。
• 短期影响：调控政策的收紧可能导致东部销售热度边际降温，对地产投资和宏观经济的支持或逐步减弱。
• 长期趋势：地产调控思路转向“因城施策”，传统的“地产周期”特征正在弱化，结构逻辑（如人口集聚）成为新趋势。

4. 结构性逻辑凸显

• 大都市圈吸引力：东部核心一二线及热点三线城市，中西部核心二线城市的人口集聚效应显著，推动地产销售和投资需求。
• 人口流动趋势：数据显示，人口正向东部热点城市和中西部核心城市集聚，这将成为未来地产发展的结构性支撑。

关键信息

• 销售数据：5-7月全国商品房销售面积同比平均增长7.1%，创2018年中以来最高水平。
• 价格变化：东部地区新建商品房均价同比上涨5.9%，二手房价格环比增长明显。
• 房企表现：大型房企如恒大、碧桂园通过打折促销带动销售增长，而中小型房企恢复较慢。
• 政策调整：7月以来，东部地区近10个城市收紧调控，对销售和房价形成压制。

风险提示

• 海外宏观经济或监管政策出现重大调整；
• 疫情出现超预期变化。

估值与分析方法说明

本报告所采用的分析方法和估值模型基于一定假设，存在局限性，不能保证所涉及证券能够在特定价格交易。

法律声明

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附录：图表目录

• 图1：5月中旬起，30城市商品房成交面积重回增长区间
• 图2：5月以来，全国商品房销售快速增长
• 图3：东、中、西部地区商品房销售明显增长
• 图4：前7月商品房销售跌幅收窄
• 图5：不同能级城市住宅销售普遍修复
• 图6：东部二线城市销售同比增长10%
• 图7：东部地区商品房销售价格同比明显上涨
• 图8：东部地区二手房价格环比增长
• 图9：代表性城市房贷利率普遍下降
• 图10：深圳成交90平米以上住宅占比上升
• 图11：河北、江苏、浙江销售恢复较快
• 图12：河北、江苏、浙江价格增速高于2019年
• 图13：杭州、苏州销售面积高增
• 图14：杭州、苏州均价较2019年底上涨
• 图15：绝大多数西部省市销售未恢复至疫前
• 图16：西部省市价格增速远低于2019年
• 图17：西部中心城市销售面积跌幅收窄
• 图18：房企打折促销提振西部销售
• 图23：东莞收紧调控，销售降温
• 图24：杭州楼市成交放缓
• 图25：人口向东部热点城市和中西部核心城市集聚
• 图26：落户限制放松助力人口集聚

表格目录

• 表1：2020年7月以来多个城市收紧地产调控