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“见微知著”系列报告：地产销售暖风，能继续“吹”吗？

核心内容

本报告围绕地产销售回暖的持续性进行分析，探讨其背后的结构性变化及对宏观经济的影响。报告指出，地产销售在节后出现明显回暖，但近期有所回落，市场对其持续性存在争议。当前，二手房销售表现优于新房，且不同能级城市之间呈现显著分化。此外，报告从工业生产、交通物流、人流消费等角度对经济修复情况进行高频跟踪，指出部分行业恢复力度放缓，而部分领域仍具韧性。

主要观点

1. 地产销售修复结构分化，总体弹性弱于以往

• 新房销售：节后回暖明显，截至节后第5周，30大中城市新房成交面积同比提升38.4%，恢复至2019年同期的94.9%。
• 二手房销售：全国代表性城市二手房成交同比提升56.5%，恢复至2019年同期的125%。
• 城市分化：
  • 一线城市新房销售已恢复至2019年同期的117.9%，二手房销售恢复至2019年同期的105.9%。
  • 二线城市新房销售恢复至2019年同期的98.9%，二手房销售恢复至2019年同期的117.1%。
  • 三线城市新房销售恢复至2019年同期的75.8%，二手房销售恢复至2019年同期的105.1%。
• 二手房表现更佳：二手房销售改善力度大于新房，尤其在二、三线城市表现突出。

2. 地产销售持续改善面临制约

• 高能级城市：新房供给受限，房企拿地低迷，导致新房销售弹性受限。2022年9月至今，一线城市土地成交面积平均回落40.9%。
• 低能级城市：新房交付担忧仍存，影响购房需求。郑州为例，二手房成交占比由6月的35.7%提升至9月的43.1%，远超新房。
• 资金面影响：二手房成交回暖难以对房企资金面形成支撑，地产修复链条中“新房销售—房企资金回笼—投资开工”的传导减弱。

3. 地产销售未来演绎及影响

• 需求结构：高能级城市购房需求支撑较强，低能级城市需求仍待修复。
• 价格分化：一线城市新房、二手房价格同比分别增长2.1%、0.9%，三线城市价格则回落3.8%、4.7%。
• 投资开工：新房销售恢复弹性弱于以往，或影响房企后续投资开工意愿。
• 资金链：地产非融资部分到位资金与新房销售直接相关，二手房成交难以带动资金回笼。

关键信息

一、地产销售表现

• 新房：30大中城市新房成交同比提升38.4%，但三线城市表现相对较弱。
• 二手房：全国代表性城市二手房成交同比提升56.5%，其中二、三线城市表现优于一线城市。
• 区域差异：一、二线城市新房销售优于三线城市，二、三线城市二手房销售优于一线城市。

二、工业与物流恢复情况

• 交通物流：铁路货运量、快递业务量恢复至节前水平，整车货运物流指数仍低于去年同期。
• 工业生产：钢材、水泥、玻璃、沥青等主要行业产需持续改善，但部分行业如PTA开工率有所回落。
• 汽车生产：半钢胎与全钢胎开工率均略有回落，但较去年同期仍有所提升。

三、人流与消费恢复情况

• 市内人流：全国地铁客流量小幅回落，但维持历史高位；东北地区人流显著回升。
• 跨区流动：全国迁徙规模指数回落，但整体仍高于往年同期。
• 线下消费：一线、新一线城市线下消费恢复较好，二线城市餐饮与外卖恢复强度提升显著。

四、出口与外需

• 出口表现：1-2月我国对美出口同比-6.8%，连续3期在20%左右的降幅。
• 运价下行：本周CCFI综合指数延续回落，欧洲、美西、地中海航线运价持续下行。

风险提示

1. 疫情反复：疫情对经济的潜在扰动仍需密切关注。
2. 数据误差：部分数据可能存在统计误差或遗漏，需谨慎解读。

结论

地产销售修复呈现结构性分化，二手房表现优于新房，且高能级城市与低能级城市之间存在明显差异。尽管节后销售有所回暖，但新房供给和需求的制约因素仍存在，可能影响后续销售弹性及房企资金面改善。同时，工业生产、物流恢复、人流消费等方面也呈现分化，需进一步观察其对整体经济的影响。