房地产行业1-5月月报：投资走弱、销售低位，政府去库存决心坚定-240617-申万宏源-10页_873kb

房地产行业2024年1-5月月报总结

核心内容概览

2024年1-5月，中国房地产市场整体表现疲软，投资、销售和资金端均出现不同程度的下滑，但部分指标有所改善。政策层面持续放松，市场信心有所恢复，但行业仍面临去库存压力，预计市场将逐步回归正轨。

主要观点

• 投资端持续走弱：房地产开发投资同比-10.1%（计算值-11.1%），新开工面积同比下降24.2%，竣工面积同比下降20.1%。尽管部分区域如西部地区有所改善，但整体投资修复节奏将显著慢于以往周期。
• 销售端降幅收窄：商品房销售面积同比下降20.3%（计算值-21.1%），销售额同比下降27.9%（计算值-28.4%）。销售均价有所下降，但降幅收窄，结构上存在一定的弹性。
• 资金端维持低位：房地产开发企业资金来源同比下降24.3%（计算值-23.9%），其中国内贷款同比转正，自筹资金和销售回款维持低位，但政策放松可能逐步改善资金状况。
• 政策支持明显：自4月底以来，政策持续放松，行业由供给侧转向需求侧，聚焦去库存，稳房价目标明确，预计市场将逐步恢复。

关键信息

投资端数据

• 1-5月累计数据：
  • 房地产开发投资：40,632亿元，同比-10.1%（计算值-11.1%）；
  • 住宅投资：30,824亿元，同比-10.6%（计算值-11.4%）；
  • 办公楼投资：1,693亿元，同比-0.8%（计算值-7.2%）；
  • 商业营业用房投资：2,800亿元，同比-11.9%（计算值-12.2%）。
• 5月单月数据：
  • 投资同比-11.0%（计算值-4.7%）；
  • 开工同比-22.7%（计算值-22.6%）；
  • 竣工同比-18.4%（计算值-18.4%）。
• 预测调整：
  • 投资同比-11.5%（原-11.1%）；
  • 开工同比-15.6%（原-9.2%）；
  • 竣工同比-16.8%（原-14.3%）。

销售端数据

• 1-5月累计数据：
  • 销售面积：36,642万平方米，同比-20.3%（计算值-21.1%）；
  • 销售金额：35,665亿元，同比-27.9%（计算值-28.4%）；
  • 销售均价：9,733元/平米，同比-9.5%（计算值-9.2%）。
• 5月单月数据：
  • 销售面积同比-20.7%（计算值-16.1%）；
  • 销售金额同比-26.4%（计算值-24.3%）；
  • 销售均价同比-7.2%（计算值-9.8%）。
• 预测调整：
  • 销售面积同比-10.4%（原-5.1%）；
  • 销售金额同比-14.9%（原-4.2%）；
  • 销售均价同比-5.0%（原+1.0%）。

资金端数据

• 1-5月累计数据：
  • 资金来源：42,571亿元，同比-24.3%（计算值-23.9%）；
  • 国内贷款：6,810亿元，同比-6.2%（计算值-5.1%）；
  • 自筹资金：14,816亿元，同比-9.8%（计算值-8.9%）；
  • 定金及预收款：12,584亿元，同比-36.7%（计算值-36.7%）；
  • 个人按揭贷款：6,191亿元，同比-40.2%（计算值-41.9%）。
• 5月单月数据：
  • 资金来源同比-21.8%（计算值-21.0%）；
  • 国内贷款同比+16.9%（计算值+19.0%）；
  • 自筹资金同比-8.6%（计算值-6.7%）；
  • 定金及预收款同比-34.7%（计算值-34.7%）；
  • 个人按揭贷款同比-42.1%（计算值-41.9%）。

投资建议

房企推荐

• A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；
• H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；
• 建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。

物业管理推荐

• 推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云；
• 建议关注：招商积余。

风险提示

• 调控政策超预期收紧；
• 销售去化不及预期；
• 物管行业人工成本上行超预期；
• 三大工程推进低于预期。

数据小结

附表：主流AH上市房企估值表

附注

• 数据来源：国家统计局、Wind、申万宏源研究；
• 报告发布机构：申万宏源证券有限公司；
• 投资评级：房地产行业“看好”；
• 评级标准：以沪深300指数为基准，行业表现超越市场；
• 法律声明：本报告仅供本公司客户使用，不构成投资建议，不承担使用本报告造成的任何损失。