20220520-国金证券-房地产行业研究_五年期LPR下调15BP_稳楼市决心坚定_8页_999kb

房地产行业研究总结

核心内容

2022年5月20日，中国人民银行将五年期LPR下调15个基点至4.45%，创下LPR机制实施以来的最大单次降幅。此次调整是继5月15日首套房贷利率下限下调后的进一步宽松举措，体现了中央稳定房地产市场的决心。

主要观点

• 政策力度大：五年期LPR下调15BP，是定向为房贷降息的重要举措，表明政策层面对房地产行业的支持态度。
• 市场预期积极：此次政策调整远超市场预期，反映出当前房地产行业形势严峻，政策放松全面加码。
• 增量与存量市场均受益：首套房贷利率下限降至4.25%，二套房贷利率下限降至5.05%，有助于释放购房需求，减轻存量房贷压力。
• 市场回暖预期：由于2021年下半年销售面积基数较低，预计2022年三季度起月度销售面积将出现同比正增长，基本面较好的一二线及长三角城市将率先回暖。
• 政策协同性增强：若市场仍低迷，后续政策将更加注重协同性，可能包括进一步降低首付比例、放宽限贷标准等。
• 投资建议明确：推荐重点布局优质城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团；稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口。

关键信息

政策背景

• 五年期LPR下调：从4.60%降至4.45%，为最大降幅。
• 首套房贷利率下限：降至4.25%，为历史最低水平。
• 二套房贷利率下限：降至5.05%。
• 房贷利率影响：以首套房贷100万元为例，月供降低约550元，总还款额降低约20万元。

城市房贷利率情况

• 已有20个城市推出4.4%的房贷利率，涵盖一二三四线城市。
• 部分城市如广州、深圳、重庆、郑州、宜宾等已执行4.4%的利率政策。

估值与盈利预测

• A股地产公司如万科A、保利发展、招商蛇口等PE持续下降，归母净利润增长预期积极。
• 港股地产公司如绿城中国、建发国际、金科服务等PE也呈下降趋势，盈利增长预期良好。
• 物业公司如华润万象生活、碧桂园服务等PE下降，盈利增长预期显著。

风险提示

• 宽松政策效果不佳：若政策利好未能提振市场信心，销售将持续低迷。
• 疫情影响市场恢复：疫情持续可能延缓政策落地并抑制购房需求。
• 房企债务违约风险：若多家房企出现债务违约，将对市场信心造成更大冲击。

投资评级说明

公司投资评级

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度超过15%。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度超过5%。

行业投资评级

• 买入：预期未来3-6个月内行业上涨幅度超过大盘15%。
• 增持：预期未来3-6个月内行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内行业变动幅度相对大盘在-5%-5%。
• 减持：预期未来3-6个月内行业下跌幅度超过大盘5%。

图表附录概览

• 图表1：LPR品种历史走势图。
• 图表2：2017-2022年全国商品房月度销售面积。
• 图表3：30年100万元房贷月供和总还款测算（等额本息）。
• 图表4：近期推出4.4%房贷利率城市统计。
• 图表5：A股地产公司PE走势。
• 图表6：港股地产公司PE走势。
• 图表7：港股物业公司PE走势。
• 图表8：覆盖公司估值情况，包括PE、归母净利润及同比增速。

总结

此次五年期LPR下调是房地产行业政策放松的重要一步，有助于稳定市场信心、释放购房需求。政策的协同性将增强，未来可能进一步降低首付比例、放宽限贷标准。预计基本面良好的城市将率先回暖，建议关注优质房企及改善型产品。然而，政策效果不及预期、疫情持续及房企债务违约仍是主要风险。