房地产行业2024年中期投资策略：需求筑底，政策坚定-240617-申万宏源-50页_2mb

报告摘要

房地产2024年中期投资策略总结

核心内容

政策分析
房地产政策已从供给侧转向需求侧，聚焦去库存，显示出更强的政策决心和更明确的稳房价目标。4月30日政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5月17日央行等四部委吹风会推出首付比降至15%、房贷利率下限取消、推出5,000亿收储贷款等政策。5月27-28日，上海、广州、深圳等城市放松限购限贷政策，进一步降低首付比和房贷利率。6月7日国常会强调“研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，并要求解放思想、拓宽思路。
中期判断
房地产基本面已深度调整，三大底部信号显现：
- 按揭负担比明显改善：23Q4一线/二线城市家庭按揭负担比为57%/27%，较18年高点显著回落。
- 租金利差收窄至极值：24年5月百城租金回报率回升至2.23%，与10年期国债收益率利差进一步收窄。
- 千人开工套数显著超跌：23A/24E我国千人开工套数4.5/3.8套，远低于日美同城镇化率阶段水平。
高频跟踪
量价修复、挂牌见顶，高频数据走势向好：
- 二手房成交：上海、深圳、杭州改善明显，北京改善较弱。6月至今vs前5月，上海+53%、北京+5%、深圳+18%、杭州+42%。
- 房价：4月以来，主流城市二手房房价周环比降幅收窄，一线城市从-0.37%收窄至-0.2%，二线城市从-0.41%收窄至-0.21%，三线城市从-0.51%收窄至-0.10%。
- 挂牌：5月一线城市二手房挂牌量见顶，北京、深圳环比下降3%和5%，上海和广州保持高位稳定。
投资分析意见
维持“看好”评级，推荐优质产品力房企和物业管理公司：
- A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；
- H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；
- 建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家；
- 物业管理：推荐华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注招商积余。