20201028-亿翰智库-滨江集团-002244.SZ-以滨江集团及时代中国为例_长三角和珠三角_实质是规模与利润的选择_12页_1mb

企业研究总结：滨江集团与时代中国对比分析

所属行业与发布时间

• 所属行业：房地产
• 发布时间：2020年10月28日

核心内容与主要观点

一、规模差距持续扩大，市场及战略为主因

滨江集团与时代中国在2015-2017年间销售业绩差距显著扩大，2018年后增速回落，但差距依旧持续。主要原因包括：

• 市场布局差异：滨江集团深耕一二线城市，尤其是杭州，受益于该城市快速发展的经济与人口流入；而时代中国布局以三四线城市为主，如佛山、清远，受政策限制与市场热度不足影响，销售规模扩张受限。
• 发展战略差异：滨江集团采用低权益战略，以合作开发为主，快速扩张销售规模；时代中国则坚持高权益战略，重视盈利增长，土地储备与销售权益占比均高于80%以上，虽规模增速慢，但盈利能力强。

二、市场方面：杭州湾发展迅猛，大湾区部分三四线市场表现偏弱

1. 杭州湾市场热度持续走高，助力滨江规模快速扩张

• 杭州作为二线城市，平均房价在2017年超越广州，市场表现强劲。
• 杭州经济快速发展，2016-2019年GDP年复合增长率达10.9%，吸引大量人口流入。
• 杭州楼市因G20峰会、亚运会申办及货币化安置政策推动，2016-2018年出现供需失衡，房价快速上涨。
• 滨江集团在杭州市场占比高，新增土地储备集中于杭州，推动销售规模增长。

2. 大规模布局三四线，时代规模涨幅受制

• 时代中国主要布局广州、佛山、清远等城市，但这些城市的市场热度与杭州相比偏弱。
• 广州作为一线城市，受限购、限贷政策影响较大，而佛山、清远等城市能级偏低，销售表现受限。
• 清远虽受益于广清一体化，但销售贡献不足，未能有效转化为销售规模。
• 广州区域销售均价低于全市均价，主要因项目集中于外围区域。

三、战略方面：滨江以权益换规模，时代重视盈利增长

1. 滨江采用低权益战略，达成规模高速增长

• 滨江集团以合作开发方式获取土地，权益比例较低，推动销售规模快速扩张。
• 2014年后权益比例持续走低，2016年最低至28.0%，2020上半年权益销售占比为48.1%。
• 低权益策略虽带来规模增长，但也侵蚀了企业利润，影响品牌溢价积累。

2. 重视高质量发展，时代土地储备权益长期高于80%

• 时代中国在2013-2020年土地储备权益占比均高于80%，销售权益占比在90%以上。
• 高权益战略保障了企业盈利能力，2019年时代中国净利润达55.6亿元，高于滨江集团39.7亿元。
• 但高权益策略也限制了规模扩张速度，使其难以在短期内实现快速增长。

四、做高规模选长三角，做强利润珠三角更占优

1. 长三角市场广阔，适合房企做规模扩张

• 长三角覆盖27个城市，2019年常住人口达2.26亿，占全国16%，商品房销售额占比31.3%。
• 杭州、南京、苏州等城市经济实力强，购买力高，有利于销售快速去化。
• 长三角整体市场均衡，为房企提供了更广泛的市场空间。

2. 珠三角覆盖城市有限，更有利于企业做高盈利

• 珠三角城市数量少，面积小，房企难以广铺面，多集中在有限城市深入挖掘需求。
• 珠三角城镇化率高（2018年达85.3%），土地获取依赖城市更新项目，开发成本低、利润空间高。
• 时代中国通过城市更新项目保障盈利，虽规模增速较慢，但盈利能力优于滨江集团。

关键信息

• 滨江集团：2015-2017年销售增速明显，2018年后增速放缓，但规模仍领先。
• 时代中国：2018年销售规模首次超过滨江，但整体增速平稳，盈利能力更强。
• 市场与战略差异：滨江以规模扩张为核心，采用低权益策略；时代中国注重盈利增长，采用高权益策略。
• 区域差异：长三角适合规模扩张，珠三角利于盈利增长。

研究员信息

• 于小雨：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：wangling@ehconsulting.com.cn
• 徐鹏：xupeng@ehconsulting.com.cn
• 何志芳：hezhifang@ehconsulting.com.cn

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总结

滨江集团与时代中国分别代表了深耕长三角与珠三角的房企发展模式。滨江以低权益战略实现规模扩张，而时代中国则通过高权益策略保障盈利。两者的发展路径反映了不同区域市场与企业战略的差异，也为房企在不同市场环境下的选择提供了参考。