20221217-华创证券-房地产行业重大事项点评_政策聚焦风险_结构性扩表可期_6页_780kb

房地产行业重大事项点评总结

核心内容

中央经济工作会议于2022年12月15日至16日在北京召开，会议对房地产行业提出了一系列政策导向，强调了房地产市场平稳发展的重要性，并指出要通过保交楼、保民生、保稳定等措施，有效防范化解重大经济金融风险。同时，会议支持刚性和改善性住房需求，探索长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

主要观点

1. 短期风险防控

   • 会议更加强调当前房地产行业的风险防控，尤其是保交楼和防范优质头部房企风险。
   • 保交楼关系民生，对GDP和就业具有直接影响，需通过政策支持和制度安排确保其顺利推进。
   • 11月竣工面积略低于2018-2020年同期，但若对比2018-2020年11月绝对值，仅小幅下滑，12月将是检验竣工进度的关键时期。

2. 债务风险化解

   • 2020年违约房企的债务风险化解进展缓慢，原因包括项目层面债权关系复杂和未售土储利润隐患。
   • 债务化解最终仍需依赖收并购，但对行业基本面影响不宜高估。
   • 11月后融资端政策不断出台，包括“金融16条”和股权融资规则优化，有助于降低新违约主体出现的概率。

3. 风险隔离与资产负债改善

   • 会议首次提出要改善优质头部房企的资产负债状况，从负债端和资产端两个角度着手。
   • 负债端可通过拉长负债久期和降低资产负债率实现，而资产端则需解决低质量土储问题。
   • 头部房企具备扩表能力，可利用股权融资降低负债率，重新拿地以稀释低质量土储。

4. 2023年行业展望

   • 预计2023年房地产行业将出现结构性扩表，重点在高能级城市销售复苏。
   • 高能级城市销售均价和增速正相关，关注在这些城市有土储优势或逆势拿地的房企。
   • 低能级城市将实现新的均衡，但受限于预售资金监管，国央企风险偏好不足以支撑大规模资产扩张，行业将呈现高能级与低能级城市之间的明显割裂。

关键信息

• 政策导向：中央经济工作会议强调房地产市场平稳发展，注重短期风险防控和长期资产负债改善。
• 保交楼：作为当前行业稳定的重要抓手，需政策支持与制度安排确保其顺利推进。
• 债务化解：收并购是主要手段，短期内行业违约风险降低，但中长期需改善资产质量。
• 结构性扩表：2023年行业将出现结构性扩表，主要由未违约老玩家和历史包袱较轻的新玩家推动。
• 投资主线：
  1. 高能级城市房企：关注绿城中国、华润置地、华发股份、建发国际集团、中交地产等。
  2. 国央企：享受销售、拿地、融资端优势，估值修复空间较大，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。
  3. 头部国央企与非国央企：如万科A、保利发展、招商蛇口、龙湖集团、金地集团、新城控股等，具备较强竞争力。

风险提示

• 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

团队介绍

• 组长、首席研究员：单戈，中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%-10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%之间。

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度相对沪深300指数-5%-5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上。

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