20210817-首创证券-房地产行业数据点评_基本面下行趋势明显_供地延后将扰乱投资节奏_9页_1mb

房地产行业数据点评总结

核心内容

2021年8月17日发布的房地产行业数据点评，指出当前房地产市场面临基本面下行压力，同时投资端持续走弱，非标融资管控趋严，但龙头房企的估值修复空间显著。

主要观点

1. 单月销售年内首度负增长，房价涨幅收敛

• 销售数据：2021年前7月商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为21.5%和30.7%，较1-6月分别下降6.2和8.2个百分点。
• 单月增速：7月单月销售面积及销售金额同比增速分别为-8.5%和-7.1%，较6月分别收窄16个和15.7个百分点，单月增速年内首次转负。
• 原因分析：多地调控细则升级、居民中长贷持续降温，导致需求释放节奏受阻。7月居民中长贷新增3974亿元，同比少增2093亿元，下半年按揭额度偏紧，房贷利率上调，资金环境持续收紧。
• 预期：8月销售增速预计继续下降。

2. 投资端持续走弱，第二轮供地延后扰乱节奏

• 投资数据：前7月房地产投资累计增速由前6月的15%降至12.7%，7月单月增速由6月的5.9%降至1.4%。
• 影响因素：房企开工疲弱、施工强度降低，叠加第二轮集中供地延期，导致投资节奏紊乱。
• 预期：全年投资增速将收敛至8%。

3. 开工增速大幅回落，竣工修复具有持续性

• 新开工数据：前7月新开工面积累计同比下降0.9%，7月单月同比增速为-21.5%，降幅较6月扩大17.7个百分点。
• 竣工数据：前7月竣工面积累计增速为25.7%，7月单月增速大幅回落至25.7%，但整体竣工规模仍处于近五年高位。
• 预期：全年新开工将呈现负增长，预期增速为-5%；竣工修复趋势仍将持续。

4. 非标融资管控趋严，房企到位资金增速持续回落

• 到位资金数据：前7月房地产到位资金累计同比增长18.2%，增速较1-6月回落5.3个百分点。
• 资金来源：房企更多依赖销售回款支撑流动性，前7月定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长38.3%和17%，占比提升至54.1%。
• 国内贷款：累计同比下降4.5%，开发贷增速继续回落。

5. 利润率预期改善，龙头个股估值修复空间显著

• 行业情绪：土拍市场规则优化缓解了市场悲观情绪，房地产企业利润率有望迎来底部向上的拐点。
• 龙头优势：中长期来看，行业生态将有利于龙头房企实现业绩稳步增长，选股应更加关注龙头房企的低杠杆和资金成本优势。
• 推荐标的：
  • 拥有优质土地资源的房地产企业；
  • 业绩改善、财务指标健康的公司；
  • 运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。

风险提示

• 房地产行业调控政策超预期收紧；
• 房地产销售及结算大幅低于预期；
• 房价超预期下跌。

评级说明

• 行业评级：看好（行业超越整体市场表现）；
• 股票投资评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上；
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间；
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%-5%之间；
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上。

分析师简介

• 王嵩：房地产行业首席分析师，华南理工大学工科学士，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。

分析师声明

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