20210817-太平洋-房地产_资金面紧张叠加高基数_此消彼长使得数字特别难看_5页_569kb
报告摘要
房地产市场分析总结
核心内容
2021年7月，中国房地产市场面临显著下行压力，多个关键指标出现年内首次负增长。商品房销售额、销售面积、定金及预收款同比增速分别为-7.1%、-8.5%和-9.2%，反映出市场整体需求疲软。尽管与2019年同期相比，销售额和销售面积仍保持增长，但增速明显放缓，销售面积甚至与2019年持平。此外，7月房地产投资同比增速仅为1.4%，远低于前值5.9%，且为疫情以来最低水平。
主要观点
1. 销售表现
- 商品房销售：7月商品房销售额、销售面积和定金及预收款同比增速均为年内首次转负，分别下降7.1%、8.5%和9.2%。
- 基数效应：去年同期因疫情后市场复苏，销售表现强劲，而今年7月则受到洪水和疫情双重打击，导致数据异常。
- 与2019年对比：销售额和销售面积分别增长8.3%和0.1%，但增速显著下降，销售面积基本与2019年持平。
2. 开工与拿地情况
- 新开工：7月新开工面积同比下降21.5%，累计值首度转负（-0.9%），即使与2019年同期相比也下降12.6%。
- 拿地表现：300城土地成交面积环比下降25%，同比下降38%，其中住宅类用地降幅更大，环比下降54%，同比减少52%。
- 原因分析：
- 洪水和疫情导致施工受阻；
- 上半年房企拿地不足，300城土地成交面积同比下降6%，住宅类下降11%；
- 首批集中供地房企拿地不赚钱，且因竞拍保证金问题导致开工资金不足；
- 开发贷紧张，到位资金中“国内贷款”项同比下降17.2%。
3. 土地市场细分
- 一线城市：推出面积、成交面积和出让金同比分别下降31%、56%和90%，环比降幅也较大。
- 二线城市：推出面积、成交面积和出让金同比分别下降30%、42%和76%，但环比降幅有所收窄。
- 三四线城市：推出面积、成交面积和出让金同比分别下降23%、34%和10%，但楼面均价同比大幅增长37%。
4. 投资与资金面
- 房地产投资：7月单月投资增速仅为1.4%，去年同期为11.7%，基数效应明显。
- 资金紧张：到位资金单月同比下降7.0%，资金面持续承压，尤其是民营房企融资环境恶化。
风险提示
- 政策收紧超预期；
- 销售下滑超预期。
投资评级说明
行业评级
- 看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于市场整体水平5%以上；
- 中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于市场整体水平-5%与5%之间；
- 看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于市场整体水平5%以下。
公司评级
- 买入：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅在15%以上；
- 增持：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间；
- 持有：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间；
- 减持：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间。
销售团队信息
| 职务 | 姓名 | 手机 | 邮箱 |
|---|---|---|---|
| 全国销售总监 | 王均丽 | 13910596682 | wangjl@tpyzq.com |
| 华北销售总监 | 成小勇 | 18519233712 | chengxy@tpyzq.com |
| 华北销售 | 孟超 | 13581759033 | mengchao@tpyzq.com |
| 华北销售 | 韦珂嘉 | 13701050353 | weikj@tpyzq.com |
| 华北销售 | 刘莹 | 15152283256 | liuyinga@tpyzq.com |
| 华北销售 | 董英杰 | 15232179795 | dongy j@tpyzq.com |
| 华东销售总监 | 陈辉弥 | 13564966111 | chenhm@tpyzq.com |
| 华东销售副总监 | 梁金萍 | 15999569845 | liangjp@tpyzq.com |
| 华东销售副总监 | 秦娟娟 | 18717767929 | qinjj@tpyzq.com |
| 华东销售总助 | 杨晶 | 18616086730 | yangjinga@tpyzq.com |
| 华东销售 | 王玉琪 | 17321189545 | wangyq@tpyzq.com |
| 华东销售 | 慈晓聪 | 18621268712 | cixc@tpyzq.com |
| 华东销售 | 郭瑜 | 18758280661 | guoyu@tpyzq.com |
| 华东销售 | 徐丽闵 | 17305260759 | xulm@tpyzq.com |
| 华南销售总监 | 张茜萍 | 13923766888 | zhangqp@tpyzq.com |
| 华南销售副总监 | 查方龙 | 18565481133 | zhafl@tpyzq.com |
| 华南销售 | 张卓粤 | 13554982912 | zhangzy@tpyzq.com |
| 华南销售 | 张靖雯 | 18589058561 | zhangjingwen@tpyzq.com |
| 华南销售 | 何艺雯 | 13527560506 | heyw@tpyzq.com |
| 华南销售 | 李艳文 | 13728975701 | liyw@tpyzq.com |
研究院信息
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