20251203-交银国际证券-房地产行业2026年展望_在新平衡中拥抱拐点与复苏_22页_714kb

交银国际：2026年房地产行业展望

中国内地房地产市场

2026年展望：政策托举与结构性机会

• 政策环境：中央取消限购、下调首付比例与贷款利率，多数城市进入非限购周期。政策组合拳基本落地，需求端管理工具逐步退出。
• 基本面：销售面积预期在9.0-9.5亿平方米，商品住宅销售额约8-9万亿元。一线城市与强二线城市销售占比将提升至35%-40%。
• 四大分化：
  1. 城市能级分化：一线城市韧性较强，三四线城市需更长调整期。
  2. 需求类型分化：改善型需求占比持续提升，占市场主力。
  3. 产品业态分化：产品力成为核心竞争力，绿色、智能住宅溢价显著。
  4. 市场形态分化：二手房形成价格锚定，分流新房需求。
• 供给端：土地市场分化加剧，核心城市优质地块仍受追捧。
• 投资建议：偏好排序为估值不高国企/国企背景开发商 > 拥有一二线城市土储民企龙头 > 其他民企开发商。

中国香港房地产市场：拐点与复苏

核心观点

• 拐点已至：政策宽松、宏观不确定性改善、需求回归支撑复苏。
• 复苏路径：住宅板块优先布局，其次为优质零售与资产，长期内核心写字楼逐步恢复。
• 住宅表现：2026-2027年租金年均增长3%，住宅价格分别上涨5%。
• 写字楼趋势：核心区租金自2025年Q4企稳，供应量远低于历史水平。
• 零售物业：社区商场租金增长3-5%，核心地段租金温和增长。

投资策略与标的

• 内地与香港地产股：NAV折让接近64%，估值扩张与盈利修复可带来超额收益。
• 重点推荐：新鸿基地产（16 HK），住宅与投资物业双重催化；华润置地（1109 HK）、越秀地产（123 HK）等估值合理标的。

分析员观点

• 住宅价格分化与“总量寻底、结构分化”是核心特征。
• 政策宽松力度空前，但边际效应待观察，市场修复需时间。

（图表略）