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保利地产（600048）2021年中期业绩及投资分析总结

核心内容

保利地产2021年中期业绩表现稳健，销售和收入均实现增长，同时在融资成本控制、土储管理及区域布局方面展现出较强竞争力。公司整体处于“绿档”状态，具备良好的财务安全边际。

主要观点

• 业绩增长稳健：2021年上半年公司实现营业收入899.14亿元，同比增长22.04%；净利润146.88亿元，同比增长10.25%；归属于上市公司股东的净利润102.98亿元，同比增长1.72%。
• 毛利率仍处高位：尽管毛利率下降3.22个百分点至32.50%，但整体仍高于行业平均水平。
• 费用增长显著：销售费用同比增长31.27%，管理费用增长25.65%，主要因广告宣传费用增加及管理规模扩大。
• 净利率微降：净利率降至16.32%，同比下降1.75个百分点，但受益于财务费用收窄，净利率波动较小。
• 销售表现强劲：上半年实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%；销售均价1.71万元/平方米，同比上升13.4%。
• 城市深耕成效显著：38个核心城市贡献77%的销售，珠三角和长三角合计占比53%，重点城市如广州、佛山、南京等销售表现突出。
• 土储拓展趋于合理：新拓项目84个，拿地面积1651万平方米，拿地金额963亿元，拿地销售比为33.8%，低于政策要求。拓展权益比提升至71%，新增住宅货量占比86%，显示公司对土地质量的把控能力增强。
• 融资成本持续优化：公司三道红线持续达标，平均融资成本为3.62%，综合融资成本降至4.70%，较去年末下降7个百分点，融资优势明显。
• 现金流充足：上半年资金回笼2556亿元，回笼率89.6%；期末现金余额1554亿元，占总资产比重11.24%，显示公司流动性较强。

关键信息

业绩数据

• 营业收入：2021年中期为899.14亿元，同比增长22.04%。
• 净利润：146.88亿元，同比增长10.25%。
• 归母净利润：102.98亿元，同比增长1.72%。
• 基本每股收益：0.86元。

销售数据

• 签约金额：2851.85亿元，同比增长27.01%。
• 签约面积：1671.29万平方米，同比增长12.00%。
• 销售均价：1.71万元/平方米，同比上升13.4%。
• 核心城市销售贡献：77%。
• 重点城市表现：广州超260亿，佛山超200亿，南京、东莞、上海超100亿。

土储拓展

• 新拓项目：84个，拿地面积1651万平方米，拿地金额963亿元。
• 拿地销售比：33.8%，低于去年同期的37%。
• 拓展权益比：71%，较去年提升6个百分点。
• 新增住宅货量占比：86%，较去年提升1个百分点。
• 一二线城市拿地占比：69%，同比下降14个百分点。
• 三线城市布局增加：适当下沉投资区域。

财务指标

• 剔除预收账款资产负债率：66.24%。
• 净负债率：58.73%。
• 现金短债比：1.93。
• 平均融资成本：3.62%。
• 期末现金余额：1554亿元。
• 有息负债规模：3341亿元。
• 综合融资成本：4.70%，同比下降7个百分点。

投资建议

• 评级：买入（维持评级）。
• 预计净利润：2021-2023年分别为299.77亿元、330.82亿元、375.96亿元。
• EPS预测：2021-2023年分别为2.50元、2.76元、3.14元。
• PE预测：2021-2023年分别为4.85X、4.39X、3.87X。

风险提示

• 房屋价格大跌。
• 销售不及预期。
• 宏观经济波动。

财务预测摘要

财务比率分析

财务预测摘要（资产负债表）

财务预测摘要（现金流量表）

总结

保利地产在2021年中期表现出色，销售和收入增长稳健，城市深耕策略有效推动业绩增长，土储拓展趋于合理，融资成本持续优化，财务状况健康，现金流充足，具备较强的市场竞争力和投资吸引力。尽管毛利率有所下滑，但整体仍处于行业高位，公司未来发展前景良好，维持买入评级。