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保利地产2013年简评研究报告总结

核心内容概述

本报告发布于2014年4月1日，对保利地产2013年全年业绩进行回顾与分析，并对未来发展前景作出预测。报告指出，保利地产在2013年实现了营业收入和净利润的双增长，但毛利率有所下降，同时其在客户定位、区域深耕、开发规模及多元化业务发展方面表现出色。

主要观点

1. 业绩表现

• 2013年，公司实现营业收入923.6亿元，同比增长34.0%；归属于上市公司股东的净利润107.5亿元，同比增长27.4%。
• 基本每股收益为1.51元，符合市场预期。
• 房地产业务结算毛利率为31.25%，同比下降3.99个百分点，主要由于高地价项目结算及部分项目首期销售价格较低。
• ROE达到22.95%，较上年提升1.1个百分点。

2. 客户定位与区域深耕

• 签约销售面积1064万平方米，签约销售金额1253亿元，分别同比增长18%和23%。
• 产品结构以中小户型为主，144平方米以下成交套数占比达92.9%，首次置业者占比85.9%，符合当前市场主流需求。
• 区域深耕能力突出，广东区域销售签约215亿元，华南、成都、北京三个区域超100亿元，上海、武汉超90亿元，天津、江苏、重庆超50亿元。

3. 开发规模与拿地情况

• 新开工面积1692万平方米，同比增长20%；竣工面积1264万平方米，同比增长34%。
• 新增房地产项目54个，新增容积率面积1827万平方米，同比增长38.5%。
• 拿地总地价568亿元，平均楼面地价3111元/平方米，同比下降8.1%。
• 新增项目以一二线城市为主，占新增容积率面积的73.2%，同时适度布局三四线城市以分散风险。

4. 多元化业务发展

• 商业地产方面，公司持有约84万平方米集中商业物业，商业租赁及经营收入约11亿元。
• 养老地产方面，公司正式发布“三位一体”养老产业战略，品牌“和羹会”发展良好，部分项目入住率接近60%。
• 房地产基金业务资金管理规模突破200亿元，连续两年位列“中国房地产基金十强”第一名。

关键信息

财务状况

• 截至2013年底，公司总资产3139亿元，净资产692亿元，归属母公司净资产518亿元。
• 负债总额2448亿元，资产负债率77.97%，较上年下降0.22个百分点。
• 有息负债总额991亿元，平均融资成本7.03%，融资成本较低，体现公司良好的资信水平。
• 预收账款1072亿元，锁定大量结算收入，为2014年业绩增长提供保障。

投资建议

• 2014年公司计划新开工面积1750万平方米，竣工面积1350万平方米，同比增长3.4%和6.8%。
• 预计2014年净利润141.8亿元，每股收益1.99元，同比增长31%。
• 当前股价对应预测盈利的3.8倍，市净率1.05倍，被认为低估。
• 综合分析，给予公司“推荐”评级，预计未来6-12个月公司股价将超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。

风险提示

• 全国房地产市场景气骤降
• 房价大跌

评级标准

• 推荐：公司股价将超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
• 谨慎推荐：公司股价将超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%。
• 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当。
• 回避：公司股价将低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

结论

保利地产凭借精准的客户定位、强大的区域深耕能力、持续的开发规模扩张及多元化业务布局，在2013年实现了稳健增长。尽管毛利率有所下降，但ROE提升，显示公司盈利能力增强。分析师赵强认为，公司估值偏低，具备较强的投资价值，建议“推荐”评级。