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上海市房地产市场分析（2022年四季度）

核心内容

2022年四季度，上海市房地产市场整体呈现“供大于求”态势，受政策调整、疫情扩散及市场预期变化等多重因素影响，各细分市场表现各异。信贷、金融政策的放宽，以及“保交楼”等政策的实施，旨在稳定市场信心，推动房地产行业良性循环和健康发展。

主要观点

一、政策概要

• 信贷政策：首套个人住房公积金贷款利率在2023年1月1日起下调，对已放款且期限超过1年的贷款执行新利率。
• 金融支持：银保监会发布16条金融举措，包括稳定房地产开发贷款、支持个人住房贷款、优化并购融资政策等。
• 存款准备金率：央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放流动性，支持实体经济。
• 股权融资：证监会发布“新5条”，恢复涉房上市公司并购重组及再融资，支持REITs发展，鼓励私募股权投资基金。
• 住房租赁：《上海市住房租赁条例》表决通过，将于2023年2月1日起实施，强化租赁市场规范，保障当事人权益。

二、土地市场

1、土地交易总体情况

• 新增供应：四季度新增供应土地73幅，供应面积约250.8公顷，同比和环比均下降。
• 土地用途：产业用地占比最高（78.1%），其次为商服用地（13.7%），居住用地占比最低（8.2%）。
• 区域分布：浦东新区供应量最高（24.6%），嘉定、松江紧随其后。
• 成交情况：四季度共成交83幅地块，同比和环比均大幅下降。外环以外区域成交占比达83.2%。
• 成交金额：四季度土地成交总金额约295.4亿元，同比和环比均大幅下降。

2、经营性地块分析

• 商品住房用地：成交6幅，同比和环比均大幅下降，平均楼面地价环比下跌35.8%，同比上涨15.7%。
• 商服用地：成交量和成交金额均回升，同比和环比分别下降51.5%和上升111.9%，平均楼面地价约1.5万元/㎡。
• 重点地块：浦东新区塘桥社区“C000502单元04-01地块”成交总价达23.6亿元，为四季度商服用地成交最高。

3、产业用地分析

• 工业用地：成交42幅，同比和环比分别下降8.7%和下降45.5%，平均地价同比上涨23.8%，环比上涨169.8%。
• 研发用地：成交20幅，同比持平，环比上升17.6%，平均地价同比上涨234.4%，环比上涨217.5%。
• 高质量标准化用地：本季度共成交5幅高质量标准化工业用地和3幅高质量标准化研发用地，涉及多个重点产业。

三、住宅市场

1、新建商品住宅市场（不含保障房）

• 供销情况：四季度供应约36976套，环比上升15.3%，同比上升32.3%；成交约23171套，环比下降27.8%，同比上升1.8%。
• 价格监测：成交均价约65620元/㎡，同比上涨16.9%，环比上涨6.8%。
• 热点项目：共有40个楼盘触发积分制，其中“御江廷”入围积分最高（92.75），“森兰壹公馆”认购率最高（617%）。

2、存量住房市场

• 成交量情况：四季度成交44992套，环比下降22.4%，同比上升3.1%。
• 成交价格：成交均价41000元/㎡，环比上涨3.8%，同比上涨6.5%。
• 区域分布：外郊环间成交占比最高（37.2%），部分区域如浦东新区成交均价上涨，青浦区则出现下跌。

四、商办市场

1、大宗交易案例

• 晶科能源：购买虹桥富力中心T3整栋写字楼，成交货值7.07亿元。

2、商业市场

• 供销情况：供应926套，同比上升50.3%，环比上升69.0%；成交740套，同比下降52.0%，环比下降21.8%。
• 价格走势：成交均价23015元/㎡，同比下跌26.4%，环比下跌9.1%。
• 区域分布：奉贤区供应量最大，浦东新区成交量最大。

3、办公市场

• 供销情况：供应620套，同比和环比分别下降68.5%和上升5.6%；成交1109套，同比上升7.8%，环比上升26.5%。
• 价格走势：成交均价35783元/㎡，同比和环比分别下跌23.7%和26.4%。
• 区域分布：闵行区成交量最大，成交套数376套，占全市总成交量约33.9%。

五、工业研发市场

1、新建工业研发房地产市场

• 成交量：四季度成交4套，成交面积约2.4万㎡，主要分布在浦东临港新城和静安大宁。
• 价格走势：成交均价约13717元/㎡，环比上涨41.2%。

2、存量工业研发房地产市场

• 成交量：四季度成交57套，成交面积约2.1万㎡，环比上升50.0%。
• 价格走势：成交总额约2.9亿元，环比上升103.9%。

关键信息

• 政策支持：四季度多部门出台多项政策，包括信贷、金融、土地供应及租赁市场，旨在稳定市场信心，支持房地产行业健康发展。
• 市场结构：住宅市场“供大于求”，商办市场交易重心外移，工业研发市场成交量维持低位，但价格有所回升。
• 价格波动：各市场成交均价在政策和市场结构影响下出现结构性变化，但整体价格水平保持平稳。
• 区域差异：浦东新区在多个市场中表现突出，成为交易主力区域；而部分区域如青浦、金山区成交量及均价出现明显下滑。

小结

2022年四季度，上海市房地产市场整体呈现“供大于求”态势，政策支持与市场结构变化共同影响各细分市场表现。信贷、金融政策放宽，推动市场信心回升，同时，疫情扩散和市场观望情绪抑制了成交量。住宅市场均价结构性上涨，商办市场交易重心外移，工业研发市场成交量低但价格略有回升。整体市场在政策利好与疫情缓解的双重作用下，预计将逐步恢复平稳发展。