20211108-光大证券-房地产（地产开发）2022年投资策略_2022_破而后立_晓喻新生_25页_787kb

2022年房地产（地产开发）投资策略总结

核心内容

2022年房地产行业处于“破而后立”的关键转型期，政策、资金及行业层面均呈现出新的发展趋势。在后疫情时代，楼市逐渐回归理性，房企需通过多元化布局和运营升级寻找新的增长点。

主要观点

政策面

• “房住不炒”主基调不变：房地产市场金融风险防范机制将持续运行，楼市价格调控和居民刚需按揭贷款支持将常态化。
• 因城施策与住房保障体系：政策框架将维持较长一段时间，强调稳定市场、防范失速风险。
• 土拍规则优化：2021年H2土拍规则优化，可能提升房企利润空间，但行业整体仍需增强自身造血能力。

资金面

• 边际宽松信号释放：7月降准提升银行可贷资金规模，居民按揭贷款出现回暖迹象。
• 融资渠道收紧：传统融资方式（如境内外债券、房地产信托）持续受限，但融资成本整体下降。
• REITs与租赁住房：REITs的放开有利于盘活存量资产，推动租赁住房规模化发展。

行业面

• 房企转型多元化：商业地产、长租公寓、物流地产等成为房企拓展业务的重要方向。
• 轻资产模式兴起：商业地产正从“产销模式”向“资管模式”转变，强调资产运营能力。
• 行业整体风险可控：三道红线政策有效暴露部分房企风险，推动行业稳健发展。

关键信息

三道红线政策影响

• 40强房企指标：截至2021H1，40强房企平均剔除预收款项的资产负债率为71.65%，净负债率为69.13%，现金短债比（宽口径）为1.83。
• 绿档房企：TOP10房企均处于绿档，40强内央企全部绿档，部分国企进入绿档或橙档。

融资成本变化

• 整体下降：40家房企融资成本由2020年末的5.90%下降至2021H1的5.68%。
• 梯队差异：TOP10房企融资成本最低（5.08%），TOP26-40房企融资成本最高（6.16%）。

投资建议

推荐房企

• 龙头房企：万科A/万科企业、保利发展、中国金茂，因其收入端弹性确定、业绩增速稳定、估值具有防御性、股息率较高。
• 多元赛道布局房企：金地集团、龙湖集团、融创中国、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展、新城控股、金科股份，其在多元化业务和运营升维方面表现突出。

重点业务板块

• 商业地产：购物中心仍有增量空间，尤其在三四线城市及存量改造中，华润置地、新城控股等企业表现良好。
• 长租公寓：房企系长租公寓成为租赁市场主力，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓等具备盈利潜力。
• 物流地产：万纬物流聚焦高标仓和冷链物流，具备较强竞争优势。

风险分析

1. 利率上行风险：全球通胀和大宗商品上涨可能推高利率，影响资金密集型地产开发。
2. 中美贸易摩擦风险：可能影响国内部分行业发展及就业，进而影响居民收入和信贷扩张。
3. 房企信用风险：三道红线政策叠加债务集中偿还期，部分房企可能出现信用违约。
4. 需求不及预期风险：就业恶化或导致居民可支配收入下降，影响零售物业出租率和租金。
5. 政策调控风险：银行贷款集中度管理可能限制房地产信贷规模。

关键数据一览

行业重点上市公司盈利预测与评级

结语

在后疫情时代，房地产行业正从增量开发向存量运营转型，政策调控、融资环境及市场需求均发生深刻变化。房企需积极布局多元化业务，提升运营能力，以应对行业挑战并抓住新机遇。投资建议聚焦于龙头房企和先发布局多元赛道的企业，同时需关注利率上行、中美贸易摩擦、房企信用及需求不及预期等风险因素。