房地产行业（地产开发）2022年投资策略：2022，破而后立，晓喻新生-20211022-光大证券-37页_2mb

房地产行业2022年投资策略总结

核心内容

2022年房地产行业进入“破而后立”的阶段，后疫情时代楼市逐渐恢复正轨。政策层面继续贯彻“房住不炒”主基调，加强楼市价格调控和金融风险防范。行业整体呈现稳健发展态势，房企融资环境逐步改善，部分企业通过多元化业务拓展寻求新的增长点。同时，房地产行业逐步迈入存量时代，租赁住房及REITs等新兴领域成为关注重点。

主要观点

• 政策面：房地产金融监管及价格调控常态化，政策框架“房住不炒、因城施策、加强住房保障体系建设”将长期维持。
• 资金面：央行通过降准释放流动性，房贷利率有望见顶回落，部分核心城市对刚需和首套按揭贷款支持可能边际缓和。
• 行业面：房企多元化业务发展成为趋势，商业地产、长租公寓、物流地产等“地产+”模式具备较大市场空间，房企需提升运营能力以增强营收弹性。
• 投资建议：推荐综合实力强的龙头房企如万科、保利、中国金茂，同时关注布局多元赛道、注重运营升维的房企如金地、龙湖、融创、旭辉、华润、新城、金科等。

关键信息

1. 政策面分析

• 房地产金融监管机制持续运行，房企融资和楼市价格调控将常态化。
• 2021年“房住不炒”主基调不变，政策重点在于防范资金挪用和稳定市场预期。
• 保障性住房及REITs试点成为新机遇，有助于房企盘活存量资产。

2. 资金面分析

• 房企融资环境仍偏紧，但部分企业融资成本有所改善。
• 2021年1-8月房企境内债券净融资大幅缩量，海外融资同样受到压制。
• 2021年7月降准释放流动性，居民信贷边际改善，8月单月居民长短贷均有所回升。

3. 行业面分析

• 房企需在存量时代寻求多元化发展路径，商业地产、长租公寓、物流地产等具备增长潜力。
• 商业地产向“资管”模式转型，轻资产运营成为趋势。
• 长租公寓在政策支持下将成为租赁供给的主力，尤其在一线城市具备较高投资回报。
• 物流地产在疫情后需求增加，强者恒强格局难被打破。

4. 投资建议

• 推荐龙头房企：万科A、保利发展、中国金茂。
• 建议关注多元化布局的房企：金地集团、龙湖集团、融创中国、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展、新城控股、金科股份。
• 行业集中度持续提升，稳健型房企有息负债仍有序扩张，中长期盈利能力分化加剧。

风险分析

• 利率上行风险
• 中美贸易摩擦风险
• 房企信用风险

附录信息

• 表1：2021H1 40家房企三道红线指标情况
• 表2：2021H1 各梯队房企平均三道红线指标情况
• 表3：各梯队房企总有息负债情况
• 表4：各梯队房企平均融资成本情况
• 表5：2021年22城首批集中出让涉租赁地块成交情况

图表目录

• 图1：2021年全国房地产行业重点调控措施
• 图2：2021年重点城市楼市调控政策（类型）统计
• 图3：22城首批土拍成交、中止、流拍宗数
• 图4：22城首批土拍成交建面及金额
• 图5：22城第一、二批集中供地土拍规则
• 图6：房地产贷款余额同比增速（季度数据）
• 图7：新增房地产贷款占新增贷款比重
• 图8：居民/企业部门新增人民币贷款单月值
• 图9：居民/企业部门新增人民币贷款累计值
• 图10：居民部门新增短贷/长贷当月值
• 图11：居民部门新增短贷/长贷当月同比
• 图12：全国首、二套房贷平均利率
• 图13：房企境内债券单月发行/到期/净融资
• 图14：房企境内债券累计发行/到期/净融资
• 图15：内房境内债按类型拆分
• 图16：内房海外债券单月发行/到期/净融资
• 图17：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额
• 图18：房地产集合信托单月成立规模及同比增速
• 图19：房地产集合信托累计成立规模及同比增速
• 图20：2021H1中国房地产企业销售榜Top40三道红线达标情况统计
• 图21：2018-2021E年我国购物中心实际及计划增量
• 图22：2020年各月我国购物中心开业数量（座）
• 图23：2017-2021E年我国购物中心增量各城市线级占比
• 图24：2017-2021E年我国购物中心增量项目体量区间占比
• 图25：近10年中国购物中心存量及增量表现
• 图26：近10年中国购物中心“增量/存量”指标
• 图27：中国主要物流地产商市场份额占比
• 图28：物流地产、办公楼、5年期国债收益率比较
• 图29：物流地产占中国大宗物业成交比重攀升
• 图30：人均营业性通用仓库面积
• 图31：2020年我国人均仓储面积与美国、日本对比
• 图32：龙湖商业资本回报率及借贷成本
• 图33：龙湖商业分线城市布局
• 图34：龙湖商业历年租金收入及出租率
• 图35：龙湖商业历年销售额及客流
• 图36：冠寓累计开业间数及出租率
• 图37：冠寓营业收入及同比
• 图38：龙湖冠寓城市能级分布
• 图39：龙湖冠寓区域分布
• 图40：华润置地商业地产总建面及营收
• 图41：华润置地购物中心数量及GFA
• 图42：华润置地购物中心租金收入及同店增速
• 图43：华润置地购物中心月均销售额坪效及出租率
• 图44：华润置地购物中心公允价值
• 图45：华润置地购物中心回报率EBITDA/Cost
• 图46：华润置地购物中心个数城市能级分布
• 图47：华润置地购物中心个数区域分布
• 图48：吾悦广场开业情况
• 图49：吾悦广场新开业广场/已开业广场数量（个）及占比
• 图50：吾悦广场租金收入情况
• 图51：吾悦广场月单位租金
• 图52：泊寓核心八城各租金段（元/月）产品分布情况
• 图53：泊寓核心八城开业规模市占率
• 图54：2015-2020年万纬物流累计管理项目个数
• 图55：2017-2020年万纬物流稳定期高标仓出租率
• 图56：万纬物流营业收入
• 图57：万纬物流营业收入拆分

总结

2022年房地产行业进入调整与转型阶段，政策持续推动市场稳定，房企需在多元化业务和运营效率上寻求突破。整体来看，行业金融风险可控，龙头房企具备较强的抗风险能力和增长潜力，同时“地产+”模式如商业地产、长租公寓、物流地产等将成为未来增长的重要引擎。投资建议关注具备综合实力和多元布局的房企，以应对行业变化和提升盈利空间。