房地产行业专题研究：销售改善，盈利寻底-20230908-华泰证券-24页_625kb

销售改善，盈利寻底

核心内容概述

本报告分析了2023年上半年中国内地重点上市房企的财务表现，涵盖业绩、销售、扩张、融资四个维度，指出房企整体运营仍处于磨底阶段，但政策支持对行业基本面起到托底作用。重点推荐具备充裕货值和较强补货能力的优质房企，包括A股、港股以及物管公司。

主要观点

• 业绩表现：2023年上半年，房企整体营收小幅增长，但盈利空间进一步压缩。龙头房企收入基本持平，中小房企弹性较大，民企盈利收缩幅度高于国企。
• 销售情况：销售同比增速转正，销售现金流改善，预收账款降幅收窄。国企在销售端口表现优于民企和公众企业。
• 扩张策略：房企扩张意愿下降，去库存成为主要策略。国企和民企均放缓扩张步伐，资金压力和拿地难度是主要原因。
• 融资状况：房企总体杠杆持续下降，民企仍面临较大压力。融资集中度提升，小型房企融资情况有所改善。

关键信息

业绩表现

• 总体房企：2023上半年营收同比上升3%，归母净利润同比下降65%。
• 龙头房企：营收同比+0%，归母净利润同比下降73%，但排除碧桂园影响后收窄至-3%。
• 中型房企：营收同比+16%，归母净利润同比下降25%。
• 小型房企：营收同比+14%，归母净利润同比下降20%。
• 国企/民企/公众企业：营收同比+4% / +14% / -6%，归母净利润同比-2% / -305% / -24%。

销售表现

• 总体房企：销售商品提供劳务收到的现金同比增长7%，预收账款同比下降6%。
• 国企/民企/公众企业：销售现金流同比+27% / -1% / -11%。
• 销售管理费用率：总体房企为4.3%，较2022全年下降1.6个百分点，中型房企达到最低水平。

扩张与去库存

• 总体房企：存货占总资产比例为51%，同比-0.8个百分点。
• 房企性质：国企、民企、公众企业存货占比分别为52%、51%、49%，国企相对更优。
• 购买商品支付现金：总体房企同比-8%，国企/民企/公众企业分别为-3% / -26% / -8%。

融资情况

• 总体房企：筹资活动现金流入总额5926亿元，同比下降8.8%。
• 有息负债：总体房企同比-4.4%，国企/民企/公众企业分别为-0.1% / -17.6% / +1.7%。
• 财务结构：净负债率总体为71.5%，较2022年末下降2.8个百分点。民企财务指标尚未改善。

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风险提示

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