20220517-东方金诚-监管呵护房企融资再进一步_民营房企债券融资能否回暖__3页_1mb

报告摘要

监管呵护房企融资再进一步，民营房企债券融资能否回暖？总结

核心内容

近期，监管层对房地产行业的支持政策持续加码，重点聚焦于民营房企的债券融资。碧桂园、龙湖、美的置业三家企业被选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券，并引入信用保护工具，如信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW），以增强债券的信用等级和市场吸引力。

主要观点

政策背景与意义
- 2023年4月29日中央政治局会议明确支持房企合理融资需求，后续央行、银保监会、证监会均召开专题会议，提出优化房地产信贷政策、支持刚性和改善性住房需求等措施。
- 本次示范房企发债是政策承诺的具体落实，释放出明确支持信号，有助于提振市场信心，改善房企融资环境。
- 监管层对民营房企的支持，体现了对民营企业融资机制的完善，符合政府工作报告提出的“完善民营企业债券融资支持机制”方向。
信用保护工具的作用
- 采用“债券发行+信用保护工具”模式，有助于降低投资人风险，提高债券认可度。
- 信用保护工具由创设机构提供，若发生违约，创设机构将代为还款，起到信用增进作用。
- 该模式能提升债券发行成功率，有助于降低发行利率。
政策支持下的债券融资趋势
- 自去年9月恒大爆雷后，房企债券融资进入冰封期，11月开始逐步回暖，但主要体现在国有企业。
- 2023年2月以来，地产净融资连续3个月为正，但民企地产债净融资仍为负，且民营房企已连续65天无公开市场债券发行。
- 证监会于3月27日推出七大措施，拓宽民企债券融资渠道，其中鼓励使用信用保护工具。
- 交易所推出专项支持计划，由中证金融和承销机构合作创设信用保护工具，为优质民企提供增信支持。
民营房企债券融资回暖前景
- 三家示范房企均为基本面较好、市场认可度较高的主体，具备较强的发债能力。
- 但在当前房地产市场仍未明显回暖的情况下，投资者风险偏好仍较低，仅靠政策支持难以完全扭转市场对民企债券的规避情绪。
- 行业整体债券融资改善仍有限，4月大中城市商品房成交面积同比深跌54.2%，市场仍面临较大压力。

关键信息

示范房企：碧桂园、龙湖、美的置业。
信用保护工具：包括信用违约掉期（私募CDS）和信用风险缓释凭证（CRMW）。
政策支持措施：
- 央行、银保监会、证监会联合出台政策，支持房企融资。
- 证监会推出七大措施，鼓励信用保护工具用于民企债券融资。
- 交易所推出专项支持计划，由中证金融和承销机构联合创设信用保护工具。
融资数据：
- 2023年1-4月，央企和地方国企地产债净融资分别为296亿元和62亿元，而广义民企地产债净融资为-237亿元。
- 截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行。
市场现状：
- 房地产市场下行势头未止，政策底与市场底的传导延迟。
- 投资者风险偏好尚未明显提升，民营房企融资仍面临较大挑战。