20220902-远东资信-中债信增全额担保龙湖中票发行事件点评_债券发行道路继续拓宽_民营房企能否迎来春天__13页

债券发行道路继续拓宽，民营房企能否迎来春天？

核心内容

本文围绕民营房企在当前房地产行业信用危机下的融资困境展开分析，重点探讨了中债信用增进公司（中债信增）全额担保龙湖中票发行事件的意义，并回顾了前期一系列纾困政策的实施情况，对市场信心、销售复苏及政策效果进行了展望。

主要观点

• 销售市场持续低迷：2022年1-8月，样本房企累计销售金额为44293.8亿元，同比下跌47.46%。其中，民营房企销售金额同比跌幅最大，达55.07%，显示其信用资质较弱，受市场冲击更严重。
• 债券融资显著收缩：自“三道红线”政策实施以来，民营房企信用债发行占比从近50%降至不足5%，净融资规模累计压降2085.18亿元，融资渠道大幅收窄。
• 政策支持逐步展开：监管层通过支持并购贷业务、启动信用保护工具、设立房地产纾困基金等方式，逐步为民营房企提供流动性支持，其中中债信增全额担保的龙湖中票发行是重要进展。
• 市场信心仍需修复：尽管政策有所放松，但市场信心持续低迷，销售端复苏效果不明显，主要受房企信用危机和疫情反复影响，短期内难以企稳。
• 增信工具效果待观察：信用保护工具（如CRMW、CDS、SBLC等）虽在一定程度上提振了投资者信心，但其覆盖范围、保护期限及市场活跃度仍限制了其整体效果。

关键信息

一、民营房企现状

（一）销售市场

• 2022年1-8月，样本房企累计销售金额为44293.8亿元，同比下跌47.46%。
• 民营房企销售金额同比跌幅达55.07%，远高于中央国企（-28.54%）和地方国企（-30.96%）。
• 市场信心低迷，政策放松后需求端效果不明显，销售复苏仍需时间。

（二）债券市场

• 民营房企信用债发行占比从2020年9月的近50%降至不足5%。
• 债券发行利率有所上升，融资成本增加，反映出市场对民营房企信用的担忧。
• 2022年8月25日，龙湖集团成功发行15亿元中期票据，利率为3.3%，投资者认购倍数为2.86倍，是首单中债信增全额担保的民营房企债券。

二、中债信增全额担保事件

（一）事件回顾

• 2022年8月19日，银行间交易商协会召开民营房企座谈会，探讨通过中债信增支持方式帮助民营房企发行债券。
• 龙湖集团被列为首批试点企业之一，于8月23日发布2022年第一期中期票据募集说明书，发行规模不超过15亿元，利率询价区间为3.0%-4.3%。
• 8月25日，龙湖集团成功发行15亿元中期票据，利率为3.3%，中债信增为其提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

（二）事件点评

• 中债信增的担保方式为连带责任保证，意味着担保方不具有先诉抗辩权，若债务人未能履行偿付义务，债权人可直接请求中债信增承担偿付责任。
• 该事件释放了政策支持优秀民企合理融资的积极信号，有助于提振市场信心。
• 增信规模、覆盖范围及政策传导效果仍需进一步观察。

三、前期纾困政策回顾

（一）支持并购贷业务

• 2021年12月，央行和银保监会联合发布政策，鼓励商业银行开展并购贷款业务，不纳入房地产贷款集中度管理。
• 该政策旨在让优质房企通过收并购盘活困难房企资产，改善行业流动性。
• 但收并购方自身流动性压力较大，对所收购项目未来效益存疑，出让方亦对优质资产转让意愿不强。

（二）信用保护工具

• 信用保护工具包括CRMW、CRMA、CDS、CLN、信用保护凭证和SBLC等六种类型。
• 2022年5月起，龙湖集团、碧桂园、美的置业等房企陆续采用信用保护工具进行债券融资，合计发行规模近45亿元。
• 尽管信用保护工具在一定程度上改善了民营房企信用状况，但其覆盖范围、保护期限及市场活跃度仍有限。

（三）房地产纾困基金

• 纾困基金分为地方政府设立的专项基金和AMC设立的纾困基金两类。
• 郑州、南宁等城市已设立地方政府专项纾困基金，以“母基金-子基金-项目”模式运作，旨在撬动社会资本和金融机构参与。
• 全国性AMC（如中国东方、中国信达等）和地方性AMC（如浙商资产、河南资产等）也积极介入房企纾困，通过债转股、资产证券化等方式改善流动性。

四、总结与展望

• 民营房企在信用危机下销售与融资双端承压，政策支持虽多，但效果仍需时间验证。
• 增信工具的使用有助于改善融资环境，但其实际效果受限于覆盖范围及市场接受度。
• 销售市场信心的修复是推动行业复苏的关键，短期内销售企稳仍面临挑战。
• “保交楼”工作进展及各地疫情防控态势将影响市场信心的修复。
• 未来需继续关注国资企业、AMC等机构在收并购项目中的参与积极性及实际支持力度。

相关研究报告

1. 《2022年7月房地产行业观察与债市运行动态：土地销售市场热度双降，行业债券信用利差收窄》，2022.08.11
2. 《当前房地产并购融资情况概览》，2022.05.07

作者简介

曹晓婧，武汉大学工学学士、诺丁汉大学金融与投资硕士，远东资信研究与发展部研究员。

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