20180611-东方证券-房地产行业深度报告_长效机制渐趋建立_楼市韧性强于预期_不宜过度悲观_19页_1mb

楼市调控与行业发展趋势总结

核心内容

当前房地产市场调控政策已趋于稳定，政策力度空前，房价涨势初步得到遏制，未来继续加码的可能性较低。同时，长效机制建设正在推进，行政调控将逐步退出。中西部及低能级城市房地产市场表现出较强的韧性，成为行业增长的重要支撑。全国布局、快周转型的龙头房企在行业洗牌中更具优势，值得重点关注。

主要观点

1. 调控力度已空前，继续收紧可能性小

• 房地产调控自2016年“930新政”开始，已持续20个月，覆盖54个城市，出台129条限购政策、169条限贷政策。
• 深圳住房新政的出台标志着住房长效机制的建立，商品房供应比例下降至40%，多主体供应体系逐步形成。
• 行政调控短期有效，但难以持续，未来将逐步被长效机制取代。

2. 市场低估了楼市韧性

• 2018年1-4月，全国房屋销售额同比增长9%，而东部地区销售额下降1.5%，中西部地区则分别增长26%和25%。
• 低能级城市销售额同比增长59.3%，远高于全国平均水平，成为房地产销售的重要支撑。
• 城镇化梯度发展使得房地产市场在地区间存在分化，而非全国性普涨或普跌。

3. 龙头房企具备更强的抗风险能力

• 全国布局型房企如碧桂园、恒大、万科等，因城市轮动效应，具备更强的市场适应能力和抗压能力。
• 去杠杆背景下，融资向龙头集中，行业集中度提升，小房企加速出清，行业将向寡头垄断格局演进。
• 龙头房企融资成本虽有上升，但整体控制在8%以下，具备较强的融资能力和抗风险能力。

关键信息

调控政策

• 房地产调控已进入“五限”时代（限购、限售、限贷、限价、限商）。
• 房地产调控覆盖范围广泛，但未来向低能级城市蔓延的可能性降低。
• 棚改支持力度不减，2018-2020年计划完成1500万套，今年开工580万套，PSL净增4371亿元。

市场表现

• 2018年1-4月，全国房地产销售额同比增长9%，中西部地区增长显著。
• 低能级城市销售额增长远超全国平均水平，成为市场增长的重要驱动力。

行业格局

• 行业集中度提升，龙头房企融资占比显著提高（2018年1-5月为34%，2017年为17%）。
• 一城一企时代结束，全国布局型房企更具优势。
• 行业洗牌加速，小房企面临较大压力，被并购或退出市场。

投资建议

推荐主线

1. 全国覆盖型龙头房企：具备较强的市场适应能力和抗压能力，推荐：

   • 保利地产（600048，买入）
   • 万科A（000002，买入）
   • 招商蛇口（001979，买入）

2. 深耕三四线城市、快周转型龙头房企：在低能级城市有较强布局，推荐：

   • 新城控股（601155，买入）
   • 阳光城（000671，买入）

建议关注

• 中南建设（000961，未评级）
• 荣盛发展（002146，未评级）

风险提示

• 政策调控极端化：若出现限购、限价等政策升级，可能引发房地产销售大幅下滑。
• 融资收紧超预期：若出现大面积债券违约或融资渠道收紧，可能对行业资金链造成冲击。

图表说明

• 图1：调控力度登顶
• 图2：房价涨幅初步遏制
• 图3-4：限购、限售政策向三四线城市蔓延
• 图5-6：棚改计划与PSL支持
• 图7：深圳商品房供应比例下降
• 图8-11：中国城镇化水平空间格局变化
• 图12-13：房地产销售区域分化
• 图14-22：房企布局与城市下沉趋势
• 图23：龙头房企融资成本控制
• 图24-25：龙头房企销售增速与估值吸引力

行业评级

• 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上
• 中性：相对市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动
• 看淡：相对市场基准指数收益率在-5%以下

信息披露

• 东方证券资管持有中南建设（000961.SZ）股票达到相关上市公司已发行股份1%以上。

分析师申明

• 分析师观点反映其个人判断，与薪酬无直接关系。

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