房地产行业深度报告_长效机制渐趋建立_楼市韧性强于预期_不宜过度悲观_17页_1mb

楼市长效机制渐趋建立，行业韧性显现

核心内容

当前房地产市场调控政策已进入稳定期，政策力度空前，未来继续加码的可能性较小。深圳住房新政的出台标志着住房长效机制的建立，行政调控逐步退出，市场开始向多主体供应、多渠道保障的模式转型。

主要观点

• 政策调控趋于稳定：自2016年“930新政”以来，调控周期已持续20个月，全国54个城市出台调控政策，129条限购、169条限贷政策，调控手段多样。随着长效机制建立，行政调控将逐步退出，市场进入更长期的稳定发展阶段。
• 楼市韧性超出预期：尽管东部地区销售数据下滑，但中西部及低能级城市表现出强劲的增长势头。2018年1-4月，中西部地区房地产销售额同比增长26%，低能级城市销售额同比增长59.3%，远超全国平均水平。
• 城镇化梯度发展支撑市场：中国城镇化进程呈东、中、西梯度演进，东部地区见顶时，中西部仍处于快速发展阶段。城市轮动效应使得房地产市场具备较强的抗压能力。
• 龙头房企具备更强韧性：全国布局、快周转型的龙头房企在调控压力下仍能保持较高的销售目标完成度。2018年1-5月，龙头房企融资占比达34%，融资成本控制在8%以下，具备更强的融资能力和市场竞争力。
• 行业集中度提升：去杠杆背景下，融资收紧加速了行业洗牌，资源进一步向龙头集中。未来地产行业有望形成寡头垄断格局。

关键信息

• 调控政策：全国54个城市出台调控政策，覆盖限购、限贷、限售、限价、限商“五限”。
• 棚改支持：未来3年计划完成棚改1500万套，2018年已开工580万套，PSL净增4371亿元。
• 深圳新政：商品房供应比例降至40%，推行人才房、公租房、安居房与商品房的多元化供应体系。
• 销售数据：2018年1-4月，全国房地产销售额同比增长9%，中西部地区增长26%。
• 龙头房企表现：碧桂园、恒大、万科等全国布局型房企目标完成度较高，其中碧桂园（47.8%）、恒大（46.4%）表现突出。
• 融资情况：2018年1-5月，行业总融资2282.7亿元，龙头房企融资占比达34%。
• 投资建议：推荐全国布局型龙头房企（保利地产、万科A、招商蛇口）和深耕三四线城市的房企（新城控股、阳光城）。

投资建议与标的

• 主线一：全国布局、不依赖单一区域的龙头房企

  • 推荐：保利地产（600048，买入）、万科A（000002，买入）、招商蛇口（001979，买入）

• 主线二：深耕三四线城市、具备快周转能力的龙头房企

  • 推荐：新城控股（601155，买入）、阳光城（000671，买入）
  • 建议关注：中南建设（000961，未评级）、荣盛发展（002146，未评级）

风险提示

• 政策调控极端化：若出现限购、限价政策全面铺开，可能对房地产行业造成较大冲击。
• 融资收紧超预期：若融资环境进一步恶化，可能导致行业资金链紧张，影响企业运营。

行业评级

• 房地产行业评级：看好（维持）

分析师声明

• 本报告分析师竺劲声明，所发表观点反映其个人判断，与薪酬无直接关系。
• 东方证券持有中南建设股票达1%以上，需向客户披露。

估值与投资评级标准

• 公司投资评级：

  • 买入：相对市场基准指数收益率15%以上
  • 增持：相对市场基准指数收益率5%~15%
  • 中性：相对市场基准指数收益率-5%~+5%
  • 减持：相对市场基准指数收益率-5%以下
  • 未评级：不在研究覆盖范围内
  • 暂停评级：存在利益冲突或研究依据不足

• 行业投资评级：

  • 看好：相对市场基准指数收益率5%以上
  • 中性：相对市场基准指数收益率-5%~+5%
  • 看淡：相对市场基准指数收益率-5%以下
  • 未评级：不在研究覆盖范围内
  • 暂停评级：存在重大不确定性或利益冲突

总结

整体来看，房地产市场虽受政策调控影响，但其韧性远超市场预期。随着长效机制的建立，调控政策将逐步退出，行业集中度提升，龙头房企具备更强的生存能力和增长潜力。投资建议聚焦于全国布局、快周转型的龙头企业，以把握城市轮动带来的增长机会。