2019_年11月地产债月报：政策微调步伐渐快，一线城市销售转暖20191214-安信证券-20页_1mb

2019年11月房地产行业月报总结

核心内容概述

2019年11月，中国房地产市场在政策微调与市场分化中呈现复杂态势。中央层面强调“房住不炒”与“因城施策”，地方层面则加快了政策微调步伐，尤其在金融财税、市场管理与人才引进方面。一线城市销售明显回暖，而二线城市则因高基数影响，销售同比大幅回落。2020年房地产投资增速预计在5%-6%之间，受政策与融资环境影响，房企将面临投资下行压力。

主要观点与关键信息

政策梳理

• 中央政策：中央经济工作会议强调“房住不炒”、“三稳”政策目标，全面实施因城施策。5年以上LPR下调5BP，为首次下调，显示货币金融政策宽松。
• 地方政策：调控微调加速，重点城市如深圳、广州、佛山、南京、上海临港、成都天府新区等在人才引进、购房资格、公积金政策等方面放松限制，以促进市场活跃。
• 政策影响：一线城市政策仍偏紧，库存偏高抑制投资；二线城市政策灵活，土拍溢价率上升，投资具备韧性；三四线城市因需求透支，投资增速明显回落。

销售数据

• 21个样本城市：11月销售面积同比增速回落11.5pct至2.5%，环比10月上升12.4%。
• 一线城市：销售面积同比上升12.4%，环比增长18.7%，景气度明显回升。
• 二线城市：销售面积同比仅增长0.9%，环比增长12.0%，受高基数影响明显回落。
• 三四线城市：销售面积同比下滑4.9%，环比增长3.8%，市场整体偏弱。
• TOP100房企：11月销售面积累计同比增速回落0.8pct至15.5%，销售额累计同比增速回升1.3pct至17.7%。

房企销售目标完成情况

• 目标完成率：截至11月，TOP100房企中43家披露销售目标，完成率中位为91%，预计全年完成率接近100%。
• 分化明显：宝龙、世茂、龙光等房企目标完成率较高，而绿城、泰禾、朗诗等完成率较低。

房地产投资展望

• 2020年投资增速预测：
  • 分项预测法：预计全国房地产投资增速为5%-5.8%。
  • 分能级城市法：预计全国投资增速为4.6%-6.6%，其中二线城市投资增速回升2pct，一线城市投资增速回落3pct。
  • 开发资金来源预测法：预计全国投资增速为5.5%-6.4%，销售回款与国内贷款增速同步回落。

融资与开发资金来源

• 融资环境：地产债净融资有所改善，但房地产信托成立规模同比继续下降。
• 销售回款：预计2020年销售回款增速由9.1%回落至-1.5%-1.0%。
• 国内贷款：受融资政策收紧影响，国内贷款增速预计回落至-5%至-2%。
• 开发资金来源：预计2020年开发资金来源增速为-0.5%-1.2%，投资增速同步回落。

企业跟踪与舆情分析

负面舆情

• 新增担保：万科、金科、泛海控股等公司为子公司提供大量融资担保，涉及金额达数十亿。
• 违规操控：金茂、中昂集团、颐和地产等因房地产项目存在安全隐患或违规行为被通报或警示。
• 融资失败：融创、美的置业等ABS项目状态更新为“终止”或“中止审核”，显示融资难度加大。
• 股东诉讼：上置集团遭股东起诉，要求承担至少1.4亿款项。

正面舆情

• 股权解除冻结：天房发展大股东股份解除司法冻结，滨江集团解除质押股份，显示公司流动性改善。
• 资金归还：香江、珠海华发等公司归还闲置募集资金，缓解资金压力。

关注类舆情

• 多元化融资：金融街、时代中国等房企资产支持专项计划“通过”，显示融资渠道拓展。
• 央企拿地积极：中海、招商蛇口等央企在一二线城市积极拿地，楼面价较高，显示对市场信心。
• 收并购活动：融创收购环球世纪、时代环球各51%股权，拓展业务版图。

风险提示

• 城市与房企样本有限：当前数据基于部分样本城市与房企，可能存在偏差。
• 市场分化加剧：一线城市与三四线城市投资与销售表现差异显著，需关注区域差异。

图表与数据参考

• 图1：2019年11月房地产政策时间轴，展示中央与地方政策变动。
• 图2：11月分能级城市商品房成交面积同比，一线城市明显转暖。
• 图3：11月分能级城市商品房成交面积环比，一线城市回升最大。
• 图4：分城市商品房成交同比，南宁领先，福州靠后。
• 图5：TOP100房企销售面积累计增速回落。
• 图6：TOP100房企销售面积累计增速回升。
• 图7：TOP50-100房企销售增速提升幅度最大。
• 图8：TOP10房企销售额占TOP100比重下降。
• 图9：一线城市去化周期上行。
• 图10：二线城市去化周期下行。
• 图11：分城市商品去化周期及分位。
• 图12：预计11月全国商品房销售面积单月增速回落。
• 图13：房地产信托成立规模同比继续下降。
• 图14：地产债净融资有所改善。
• 图15：2019年房地产投资主要靠建安支出支撑。
• 图16：2020年新开工面积增速面临2019年高基数。
• 图17：2019年房地产投资主要靠建安支出支撑。
• 图18：土地市场：一二线回暖，三线较冷清。
• 图19：除深圳外，一线城市去化周期均在历史中值之上。
• 图20：8月以来二线城市土拍溢价率维持升势。
• 图21：开发资金来源增速与投资增速同步波动。
• 图22：开发资金来源增速与投资增速强相关。
• 图23：销售回款占开发资金来源的50%左右。
• 图24：销售回款可根据销售额增速预测。

表格参考

• 表1：2019年11月中央房地产政策梳理汇总。
• 表2：2019年11月地方房地产政策梳理汇总。
• 表3：2020年房地产投资增速预测结果（分项预测法）。
• 表4：2020年房地产投资增速预测结果（分能级城市法）。
• 表5：2020年房地产投资增速预测结果（开发资金来源预测法）。
• 表6：2019年1-11月TOP100房企销售额及目标完成情况。
• 表7：2019年11月房企负面舆情汇总。
• 表8：2019年11月房企正面舆情汇总。
• 表9：2019年11月房企持续关注汇总。

总结

2019年11月，房地产市场在政策微调和市场分化中呈现不同走势，一线城市销售明显回暖，二线城市受高基数影响销售同比大幅回落，三四线城市则继续承压。2020年房地产投资增速预计在5%-6%之间，其中二线城市投资具备韧性，而一线城市和三四线城市投资增速将有所回落。房企销售目标完成率分化明显，部分企业表现优异，而另一些则面临较大压力。融资环境整体趋紧，房企多元化融资活动活跃，央企在土地市场表现积极，但部分房企因违规或融资失败引发负面舆情。整体来看，房地产行业面临政策与市场双重要求，需关注区域差异与资金链稳定性。