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巴黎大区租赁市场总结 (法齐曼报告 2016年第三季度)

总体活动

• 交易活跃度： 2016年前三个季度的租赁成交面积达到176.36万平方米，比2015年同期增长了15%，反映出交易活动继续强劲增长。
• 主要推动力：
  • 小型和中型空间的用户群体持续活跃（整个市场的70%）。
  • 大型用户（超过5000平方米空间）回归市场，进行了8笔交易，贡献了16%的成交面积。其中，5万至20万平方米区间的交易表现尤其突出，占整体成交25%，达到五年最好水平。
• 区域集中： 交易活动继续向巴黎市区核心区域（CBD）和主要商务区（如La Défense）集中。
• 未来展望： 2016年巴黎大区的交易活动预期将超过240万平方米，高于过去十年平均230万平方米的水平，表明市场增长势头增强。

交易规模

• 区域划分： 很大一部分成交量来自大型及超大型交易：
  • 超大型 (>20万平米)：占29-37%
  • 大型 (5-20万平米): 占21-25%, 表现最佳
  • 中型 (1-5万平米): 占15-23%
  • 小型 (<1万平米): 占10-16%
• 主流用户： 大型租赁交易（>5000平米）占了2015年交易活动的很大比例。该市场因参与者多元化而具有稳定性，不依赖单一经济部门。大型用户和跨国组织在公共及专业领域扮演着关键角色，推动了房地产的再调整。

空间可用性与供需状况

• 空置率下降： 区域空置率下降至6.8%的历史新低（2016年3季度），低于7%的目标。核心区域中La Défense的空置率在一年内大幅下降，从接近12%至低于9%。
• 供应结构：
  • 总量：巴黎大区供应量与前一年同期相比有所下降（-7%）。
  • 属性结构：有许多过剩的次级或旧房，A级写字楼（新开发或翻新）的供应比例仅为17%，与租户需求（近80%为A级）严重不匹配，成为影响租赁市场的因素。
  • 地区差异：区域内部空置率差异巨大，巴黎CBD和内城核心区总体供不应求，但郊区部分区域空置率仍高于11%。
  • 规划：巴黎大区仍是欧洲供应最低的市场之一，远未达到供应过剩状况。

租金

• 价格水平： 房屋大区平均租金为每年每平方米320欧元，首都大区内平均为324欧元，基本持平。
• 成交价： 主要集中交易区域（如CBD）的成交价（Prime）已升至每年每平方米770欧元以上。
• 激励措施： 在CBD以外，激励措施（如租房补贴或一次性付款折扣）在中小型物业中仍然普遍且数额较高，平均超过20%。内部设有降价系统的物业情况更复杂。

未来预期与竣工项目

• 新产品交付： 预计2012-2016年期间，只有少量新的A级写字楼交付（主要为翻新项目和办公园区占据），大部分供应是次级或旧房及复房。与2013年相比，A级写字楼的交付量未见显著增长，甚至有所下降。
• 预租现象： 超过35%的预期将在2019年及以前完成的产品已被预租，表明投资者对市场充满信心。
• 投资情绪： 良好的近期交付吸收率可能鼓励投资者承担更多风险，但2016年可能已错过了遏制建筑活动急剧下滑的机会。

摘要数据 (法齐曼报告 2016年第三季度 vs 2015年第三季度)

• 库存: 从320.2亿平方米增至532.3亿平方米 (+1.2%)
• 成交额: 从152.56亿平方米增至176.36亿平方米 (+15.0%)
• 即时供应: 从3949亿平方米降至3675亿平方米 (-7.0%)
• 空置率: 从7.4%降至6.8% (-0.6百分点)
• 平均租金: 从每年每平方米324欧元降至320欧元 (-1.2%)
• 成交价: 从每年每平方米750欧元升至770欧元 (+2.7%)