2023年第三季度大中华区物业摘要报告-拓新谋远_穿越周期-仲量联行_63页_3mb

2023年第三季度，中国房地产市场呈现分化趋势，经济复苏与行业回暖带动部分领域需求，但整体仍面临压力。GDP同比增长4.9%，高于预期，工业和服务业恢复较快，汽车制造和电气设备增速显著，而外贸与房地产为薄弱环节。重点城市数据显示，多领域租赁需求受政策影响：

甲级办公楼市场

• 需求疲软与租金承压：全国净吸纳量36万平方米，环比下降48%，北京、上海、广州空置率分别升至111%、154%、223%。企业延续降本增效策略，租金普遍下滑，深圳、青岛、南京等城市金融及专业服务业仍为需求主力，一线城市招商引资推动部分增量，但总体需求恢复缓慢。
• 细分行业影响：科技互联网、新能源汽车、生物医药等产业扩张带动上海、深圳、杭州办公需求，集成电路产业在长三角地区形成租赁需求，上海作为全产业链中心支撑市场。

优质零售物业市场

• 消费复苏：社会消费品零售总额增长68%，餐饮、娱乐等体验型业态表现活跃，杭州因亚运会及数字经济发展租赁需求增长，深圳、北京通过促消费政策提振市场，但华南区净吸纳量下降，部分项目空置率偏高。
• 租金与空置：北京平均租金1,416元/平方米/月，上海首层租金466元/平方米/日，广州租金1,213元/平方米/月，多地租金下行，但核心商圈回升。

住宅市场

• 政策利好：全国住宅销售面积同比下降63%，但“认房不认贷”政策及首付比例下调刺激成交量回升。北京、上海、广州部分区域价格企稳，深圳租赁市场供应过剩，尾房降价促销。
• 投资与租赁：高端住宅市场因政策减少套数，部分区域资本值下降，但优质项目吸纳力增强。

物流及冷链仓储

• 需求集中释放：成都三季度净吸纳量12万平方米，跨境电商带动高标仓租赁增长，西北地区供应枯竭引发价格分化。广州物流市场因出口增长，空置率下降至28%。

酒店及旅游市场

• 复苏预期：北京、深圳、广州等市场入住率回升至2019年水平，暑期文旅活动推高消费。上海高端酒店RevPAR恢复91%，但租金涨幅受宏观经济影响放缓。

区域亮点

• 深圳长租公寓：租赁面积达1200万套，核心城区租金稳定，郊区竞争加剧。
• 成都空置率：房地产市场整体空置率达36%，租金跌幅收窄，建筑类需求回升。
• 杭州异业经营：年轻人消费热潮推动外卖及潮流品牌入驻，空置率下降。

问题与挑战

• 结构分化：一线城市如北京、上海租金持续承压，部分企业迁出导致空置率上升。
• 政策依赖：住宅、租赁市场仍需依靠政策刺激，如“认房不认贷”、“降首付”等，而企业风险意识增强放缓扩张。
• 供需失衡：多地新增供应超出预期，导致空置率高企，租金下行压力延续，部分城市如重庆、西安受经济复苏速度影响显著。

整体来看，房地产市场在政策驱动下部分回暖，但经济基本面修复缓慢，租赁需求仍以存量盘活为主，行业和区域发展趋于分化。