20220131-招银国际-中国房地产_汽车行业_购物中心的新希望–新能源汽车_15页_1mb

报告摘要

招银国际证券|睿智投资|行业研究总结

核心内容概述

本报告分析了新能源汽车门店在购物中心中的扩张趋势及其对购物中心运营的影响。随着新能源汽车市场的快速增长，购物中心面临高空置率和租金下滑的挑战，但新能源汽车门店的入驻为行业带来了新的增长点。报告指出，新能源汽车门店对购物中心租金和客流有积极影响，尤其利好高能级城市的中高端购物中心运营商。

主要观点

新能源汽车门店对购物中心的利好：
- 新能源汽车门店租金高，通常是商场平均租金的三倍。
- 新能源汽车门店对租金调整不敏感，且租赁面积大，对购物中心租金收入贡献显著。
- 新能源汽车门店可带来额外客流，提升购物中心整体运营效率。
购物中心面临的挑战：
- 2021年第三季度，重点一、二线城市空置率高达10.4%，租金较2019年下跌7%。
- 新能源汽车门店虽能带来客流，但数量有限，通常不超过3家，且主要位于底层商铺。
未来趋势预测：
- 2022年，新能源汽车门店数量将从1200家增至2000-2200家，带动一、二线城市购物中心租赁面积增长24-30万平方米。
- 预计2022年一、二线城市租金将同比回升2-5%。
行业集中度提升：
- 前五大购物中心运营商（万达、华润、龙湖、新城、来福士等）在新能源汽车门店入驻中占据较大比例。
- 中高端购物中心更易吸引多家新能源汽车品牌入驻，成为主要受益方。

关键信息

新能源汽车门店扩张数据

截至2021年8月，全国共有1200家新能源汽车门店位于购物中心。
2022年预计新增800-1000家门店，同比增长约67-83%。
每家门店平均面积300平米，预计带来24-30万平方米的净吸纳面积。

租金与运营影响

新能源汽车门店租金是商场平均租金的3倍，租售比低（<1%），租金调整空间大（3年后可上调30%）。
新能源汽车门店对商场租金贡献可达15%-30%，并能提升整体销售额。
新能源汽车门店的入驻有助于降低购物中心空置率，预计降低0.2个百分点。

门店选址与业态变化

99%的新能源汽车门店位于购物中心底层，面积较大，一般300平米起。
新能源汽车门店主要替换受疫情影响严重的餐饮、服装类商户，但对商场整体业态布局有一定影响。

个股推荐

受益方：龙湖（960HK，买入），华润置地（1109HK，买入），华润万象生活（1209HK，买入）。
不利因素：中骏、宝龙、合景泰富因购物中心定位和城市能级不匹配，难以从新能源汽车扩张中受益。

市场调研与案例分析

上海LCM置汇旭辉广场案例

建筑面积10万平米，年客流量达2000万人次。
首层进驻小鹏、比亚迪等新能源汽车品牌，租金为15元/平米/天，远高于平均租金。
新能源汽车门店对商场租金贡献约为1.5%，但因租金高，对整体租金增长贡献可达3-6%。
部分品牌（如特斯拉）已减少在购物中心的门店布局，转向自有渠道。

新能源汽车未来布局

重点城市：新能源汽车将更多布局于二、三线城市，尤其是实施限行政策的城市。
趋势：一线城市的新能源汽车渗透率高，扩张空间有限；二、三线城市因限行政策，新能源汽车更具优势。

投资建议与评级

行业评级：优于大市（维持）。
个股评级：
- 龙湖：买入评级，目标价52.7港元/股，预计2021-23年核心收益上调2%-10%-6%。
- 华润置地：受益显著，预计在高能级城市中占据优势。
- 中骏、宝龙、合景泰富：因定位和城市能级不符，难以受益。

总结

新能源汽车的快速发展为购物中心提供了新的增长机遇，尤其在高能级城市中，中高端购物中心运营商如龙湖、华润置地、来福士等将成为主要受益者。新能源汽车门店对租金和客流的积极影响，将有助于缓解购物中心的空置率和租金下滑压力。然而，由于新能源汽车门店的选址限制和商场业态平衡，其对购物中心整体的贡献有限，仅占1-2%的租赁面积。未来，随着新能源汽车在二、三线城市的进一步扩张，购物中心行业将面临新的竞争格局。

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